荒地焕新生，盘活“民心地” ——德州市以片区规划理念推动城市更新

盛夏的德州，万物蓬勃生长。在城区核心地带的阳光艺境楼盘工地，塔吊如林，机械轰鸣，工人穿梭忙碌。这片37.6亩土地如今正迸发着前所未有的生命力。

以规划弹性激活存量土地 一把钥匙开两把锁

原来，阳光艺境楼盘所处的原农校地块位于城区的核心位置。原农校地块出让后，因企业经营问题及地块商服比例较高等原因未能开工建设。周边农科院、中波台地块因土地、房屋整体使用效率较低，成为低效用地。“废弃、荒芜”一度成为这里的标签。

地块闲置时期

“地块一旦被查封，土地盘活流程就变得更加复杂了。”德州市土地储备整治中心副书记李亚梅告诉记者，核心位置的好地块将何去何从，成为破题关键，为保下这块城市未来发展之地，2024年2月，德州市自然资源局立即成立了专项工作小组，为地块的盘活之路环环解扣。

盘活的第一步便是让土地抓紧动工。可是，2024年，建设单位接手该地块时，面临着一个棘手问题：由于周边现在已建成多处大型商场和商务办公楼，商业开发空间有限，原规划中设置的商服用地比例已与当前的市场需求不相适应。负责人王吉福说：“对于企业来说更担心的是下一步的招商和使用。”

与此同时，德州市自然资源局城市规划科科长张宇的想法也如出一辙：经过深入调研，该区域商业服务已趋饱和，再新建大型商业势必造成闲置资源浪费。但教育资源丰沛：毗邻两所小学，中学、医院皆在步行范围内。

一边是企业的“经济账”，一边是城市的“规划图”。如何让有限的土地资源同时发挥最大的经济效益和社会效益？优化规划布局，适应市场需求，成为德州市处置闲置用地“进化”的必由之路。

为此，德州市自然资源局推开了企业焦虑的大门，针对该片区闲置土地、低效用地的问题，在组织了多轮联合勘测和分析研判基础上，创新方案浮出水面——商住比下调至20%，容积率下调0.22；并将产权清晰的农科院办公楼用地进行异地安置，对低效使用的平房区域进行整体征收。

原农校地块盘活后，企业按规定补缴土地出让金，项目总投资约9亿元。同时，中波台、农科院地块挂牌出让后实现的政府收益也将反哺片区基础设施建设，片区整体更新得到提升，实现城市发展的良性循环。

减负松绑的“及时雨”，浇出了政企同频的“热乎劲儿”

时至今日，王吉福对第一次踏进德州市自然资源局的情景记忆犹新：迎接他的是三份装订整齐的材料袋，土地历史遗留问题清单、周边配套设施分析报告、规划调整可行性方案。“没等我们开口，痛点堵点全在桌面上亮明白了。”该局城市规划科科长张宇递过热茶说：“今天咱们一起破题。”

随后，便一直是让企业团队暖心的“无缝隙”服务链，周四傍晚提交规划调整申请，周六上午就收到反馈意见。且为了加快推进项目进展，强效推动测绘集成服务。深夜咨询政策，工作人员秒回语音，让人不禁感慨：“这服务真高效！”

王吉福翻着审批记录本感慨，“从去年确认项目，仅用了3个月便达到了开工条件，明年商、住都能完工了。”政策温度迅速转化为发展热度。王吉福指着正在建设中的住宅楼说告诉记者，省下的不仅是钱，更是抢出八个月黄金销售期。

据悉，在规划要素保障项目“快落地”集成改革实施以来，通过集成改革，在规划调整、条件出具、方案审查、会议决策、竣工核实等各环节综合缩减时间40%以上。

原来，市自然资源局高效贯彻落实市委、市政府关于优化营商环境的决策部署，通过优化规划土地政策、支持企业闲置土地再利用等一系列改革推进举措，立足市场主体在不动产登记、规划手续办理、土地供应等方面“急难愁盼”的需求，为保障项目快速落地消除障碍。

“不仅要让城市有发展，也要为企业群众做好服务，这就是我们的宗旨。”德州市自然资源局党组成员、副局长庞云冲介绍，下一步将继续完善控制性详细规划，按照单元和街区两个层级差异化编制控规，研究推出混合用地开发的规划和土地相关政策。

5分钟生活圈测出便民烟火里的温度

以工地为圆心，“5分钟生活圈”正焕发活力：生鲜超市的本地菜筐上露珠未干，映着初升的日光。退休医生李艳华在崭新健身广场上舒展筋骨，笑意盈盈。

这片烟火气升腾的社区，容纳着3万居民，毗邻繁华商场与书声琅琅的学校。可谁能想到，不久前它还被居民无奈地称为“看着热闹、住着憋屈”的尴尬之地？大东关颐景园小区的陈大哥对此深有体会：“出个门绕断头路，买把新鲜青菜要骑十分钟电驴，想活动只能蹭马路边。”

“百姓买菜难、走路堵，地价再高，地也没用出真价值！”庞云冲一语道破症结。2024年初春，他们深入街巷，在社区广场耐心倾听大爷大妈们的日常琐碎，最终绘制出一张饱含温度的“生活地图”——菜场缺口、梗阻路段、公园盲区，民生痛点一一清晰标注。

最令人难以置信的突破，是中波台大院竟被“动”了。说起来容易做起来难，中波台转播台迁建涉及多个部门多项历史遗留问题，面临选址，征地，土地流转，资金来源等一系列难题。但民之所盼就是政之所向，为推动项目实施，2023年底市政府成立中波台转播台迁建项目工作专班，自然资源局牵头协调，专班调度，及时协同各部门解决项目建设中遇到的难点堵点问题。面对居民“广播信号受影响怎么办”的疑虑，社区网格员挨家挨户释疑解惑：“政府已经做出安排，新台站建好、设备调试万无一失才会搬迁！”

从2024年6月建设单位进入现场进行建设施工，到2024年12月底，仅用半年基本完成项目建设工作。2025年1月，中波转播台进行新址搬迁工作，同时新建设备投入试运营。承诺迅速兑现，这个曾横亘在社区中心的“大块头”悄然让位，腾出的土地正孕育着未来的绿意与便民街市的熙攘。

地块盘活之后现场

从闲置地块的激活到整个片区的完善，德州市“一棋落而全盘活”的探索得到了满分答卷，堪称片区规划引领城市更新的“教科书级”实践：

片区内如中波台的信号限制、农科院的土地低效利用等“老大难”，曾如无形的茧捆住发展手脚。德州巧用“置换搬迁”与“整合提升”双轨并进：为特殊单位另觅佳址重建，或原址梳理后改扩建。束缚一经解开，腾挪出的宝贵土地注入居住、商业等新功能，沉睡资产瞬间焕发市场活力。与此同时，规划思路也彻底转变——告别过去零敲碎打的补丁模式，将原先分散、弱小的幼儿园、养老、社区服务等设施“化零为整”。

于是，原中波台北侧增加了口袋公园，德兴路东侧则集中布局起幼儿园、社区中心与便民市场，资源高效聚合，服务半径科学收缩，零散“补丁”终于拼合成一幅完整的便民图景。

更让居民心头石头落地的是，他们对“未来还要塞进更多小区”的交通忧虑，在规划中得到了郑重回应。通过系统梳理土地脉络，大东关东街坚定地南延接上天衢路，三条全新的城市支路纳入蓝图。这些“毛细血管”一旦打通，将有效纾解德兴路、天衢路等主干道的沉重压力，逐步织就“小街区、密路网”的健康循环体系，曾经令人头疼的拥堵痛点正被一寸寸疏通。

从僵滞的“历史包袱”到涌动的财富活水，这片土地的蜕变，映射着德州盘活低效用地的治理智慧。“以企业诉求为政策切口，以民生温度作规划标尺。”庞云冲说，土地价值的终极刻度，在百姓油盐酱醋的温度里。