最高法裁判观点：非本村成员购买农村房屋，后续签订协议也应无效

2002年，四川仪陇县新政镇大东村的两位村民李某某和王某与三位借款人签下一份协议，用260㎡的自建房抵偿6万元债务，其中90㎡由黄某占有。

协议签署后，村委会在其上盖章确认。不久，这片区域被纳入拆迁规划，黄某等人与政府签订了拆迁安置协议。

但几年后，李某某与拆迁指挥部签署补充协议，承认原先售房行为违规，表示放弃安置房。最终，黄某起诉政府要求履行拆迁协议，三审三败。最高人民法院认定，非本村集体经济组织成员通过无效协议取得房屋后，所签的拆迁协议亦无效。

这起案件的关键并不复杂，但背后的法律逻辑却极具典型性。

农村宅基地只属于本村集体成员，非成员不能买卖、转让、继承或以其他形式取得其使用权。黄某不是大东村村民，与李某某签署的房屋抵债协议，实质上是非法流转宅基地。哪怕协议内容真实、村委盖章、房管局审核、政府签约，也不能改变其法律上的无效性。

在农村，类似的交易并不少见。很多人认为，只要村委会同意，房子就能卖。甚至一些地方政府在拆迁时也未严格审查权属，默认补偿给实际居住者。但法律并不认同这种“事实即合法”的逻辑。最高法此次裁判明确传递一个信号：非法取得农村房屋，不能借助拆迁实现利益变现。

黄某的败诉，根本原因在于其身份问题。他不是大东村的村民，也不是该村集体经济组织成员，因此根本无权取得宅基地使用权。房屋虽为砖混结构，并非临时搭建，但建造基础是宅基地。

根据《土地管理法》、民法典第343条等规定，宅基地只能分配给本村村民，不得流转给外人。该限制是法律强制性规定，不容突破。

2008年，黄某等人与政府签订的《产权调换协议》，原本看似合规，甚至获得了安置顺序号0204，但基础权利存在问题，一切后续权利随之崩塌。最高法指出，若基础协议无效，基于该协议签订的行政协议亦当然无效。换言之，根基不稳，房子再高也会塌。

很多人会问，既然政府都签了协议，为什么还可以反悔？这正是理解行政补偿协议法律性质的关键。拆迁补偿协议属于行政协议，只能在被征收人具备合法权属时签订。黄某虽签下协议，却不具备合法的宅基地使用权，其作为协议一方的资格从根本上就不成立。

因此，拆迁补偿协议因主体不合法被认定无效，并非政府任意反悔，而是依法纠错。

李某某在2012年与政府签署补充协议，承认原先售房行为违规，事实上为政府“摘帽”。但重要的是，他与黄某之间原始的房屋抵债协议始终未被正式解除。即使如此，法院依旧认定原协议无效，说明法院更关注协议是否合法，而非形式上是否解除。形式瑕疵无法掩盖实质违法。

这起案件的裁判不仅是一纸判决，更是一次重要的司法表态。最高法明确指出，非本村成员不得通过拆迁获取宅基地利益，打破了长期以来一些人对农村房屋“以拆代售”的幻想。尤其是在城市扩张、农村征地频繁的背景下，这样的行为若不加遏制，将破坏农村土地制度的根基。

从裁判逻辑来看，法院依次理清了身份问题、宅基地归属、房屋权属、协议合法性、行政协议有效性等五个层级。每一层都建立在法律明确规定之上，没有任何“通融”空间。这种层层递进的裁判逻辑，对于类似案件具有极强的示范效应。

有观点认为，黄某作为实际居住者，支付了借款、居住多年，理应获得补偿。这是典型的“事实主义”观点，在情理上似乎讲得通。

然而，法律不是情理的延伸，而是规则的体现。如果开这个口子，宅基地制度将形同虚设。拆迁补偿也将成为部分人套利工具，最终损害的是农村集体、合法村民及国家土地管理秩序。

案件还暴露出一个长期存在的问题：地方政府在征收时未严格审查权属，导致协议被撤销，行政行为陷入被动。

这不只是个案问题，而是制度漏洞。补偿协议签完几年后再被法院判无效，既拖累了政府，也损害了群众信任。建立权属审查机制，堵住流程漏洞，是政府部门亟需补上的一课。

从村委会角度看，盖章确认协议属实，虽无实质法律效力，但在群众心中却容易被误解为“合法化”。这要求农村基层组织提升法律意识，明晰职责边界，避免为非法协议背书。否则，一纸章印可能引发多年纠纷，甚至牵涉到省高级法院、最高法院的裁判。

至于购房者黄某，虽出发点或许只是为了解决债务，但其行为已超出个人交易范畴。在宅基地制度下，非村民无权购房，其风险远高于城市房产交易。即便获得房产证、拆迁协议，也可能因基础协议无效而功亏一篑。该案的结局足以为后来者敲响警钟。

本案也提供一个判断标准：判断一份农村房屋交易协议是否有效，首先看土地性质和交易对象是否符合法律规定，其次才看协议内容和履行情况。不能因为房屋已建成、协议已履行，就默认其合法。法律不承认“完成事实”的既成合法性，只看是否符合规范。

回到标题本身，最高法明确裁定，非本村成员购买农村房屋，后续签署的拆迁补偿协议属无效，其实就是在强调权属的合法性是所有权利的前提。没有合法取得，就没有合法补偿。权利不是靠“时间积累”，而是靠“合法取得”。

这起案件之所以具有深远影响，在于它不仅解决了个体纠纷，更划清了农村土地管理的红线。法律制度的权威，不在于能否补偿每一个个案的损失，而在于是否能为整体秩序提供稳定支撑。

问题在于：面对城市化快速推进，宅基地制度是否需要改革？如果改革，应如何在维护集体利益与个人权利之间求得平衡？这个问题留给政策制定者，也留给所有关注农村法治建设的人深思。

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