活久见，拆迁竟被叫停！三亚别墅区，一夜暴富梦碎？

鹿鸣小区现状披露

不拆成定局

三亚市吉阳区发文官宣《终止大东海鹿鸣小区棚户区改造项目》。

短短几行字，信息量爆表，深扒之下发现是业主们集体不同意异地安置，导致2015年至今的棚户改造直接流产。

话说从头，鹿鸣小区始建于90年代，占地面积约35.53亩，总建面约3.4万㎡，是一个容积率仅1.4的别墅+公寓的老社区。

但由于项目位于大东海核心区域，离海仅200米，在当年也是妥妥的豪宅小区。

现在年久失修，周边违建较多，环境肯定没有当初那么好。

自从2017年开始卷入棚改风波之后，鹿鸣小区也没有了往日的光彩。

由于鹿鸣小区位置优越，且有独立的别墅群，也被逐步改造成了民宿一条街。

独栋别墅打造成的民宿群，在m团上的销量和好评度都不错。

这是美团上，鹿鸣小区最低124元/晚的民宿，看起来很高大上，但房费低的惊人。

还有这个独栋三层的小别墅，也是改造成了青年旅社，一个6人间的床位，最低32元/晚。

现状如此的一个小区，民宿产业链已经形成，业主们的收益也是稳固的，肯定是不愿意拆迁的。

于是乎，这个始建于90年代，只有40栋90户的非常小的社区，就开始了与棚改缠斗10年的长征故事，直至2025年，终于免于拆迁的命运。

但故事并没有那么简单，我们继续往下看！

2015年开启的棚改计划

本应是民心所向

看完鹿鸣小区的现状，阿发一定程度上能理解小区居民不愿意拆迁，并要求原地安置的原因。

毕竟能在90年代，就拿下三亚大东海独栋别墅的业主，并非等闲之辈，这也是最终让拆迁叫停的决定性因素，那便是业主的实力够硬！

咱们顺着思路，再来回顾一下自2015年以来，鹿鸣小区这10年的拆迁之路。

根据网上的资料，早在2015年鹿鸣小区就被列入「棚户区改造计划」，成为吉阳区首个国有出让地征收补偿项目。

也就是说，以前征拆都是在村里，现在拆到小区里，当初吉阳区就想要把鹿鸣小区打造成拆迁范本，没想到，却是长期缠斗的开始。

通过这篇报道，我们能得到以下几个关键信息：

1、大东海鹿鸣小区土地性质为国有出让地，土地用途为二类居住用地，地上有各类房屋41栋，包括35栋低层别墅、4栋公寓住宅(6-7层)和2栋商业综合楼，总建筑面积约3.5万平方米，合计户数90户。

2、2003年开始销售，2009年房屋出现质量问题，因此到了2015年被选入棚改项目；

3、有位业主从美国飞回三亚来处理拆迁事宜，是旅美人士。也就是说业主群体中有文化水平较高的人。

当时的报道里还写到，鹿鸣小区棚改办于2015年7月开始前期调查摸底工作，共发放调查表90份，收回77份。其中76户同意实施改造，改造支持率为89.9%。

计划在3-6个月里完成安置房的建设和分配工作。

那究竟又是发生了什么？导致这个计划打造成范本的项目，10年后流产呢？

业主上诉，赢了！

在网上，能查到鹿鸣小区的一则司法判例，矛头直指：征收补偿费用未足额到专户，属违法行为！

内容太多，阿发给大家梳理一下时间线：

2011年，鹿鸣小区业主向有关部门反映，小区存在严重安全隐患，要求有关部门进行危房改造；

经相关单位检验，4栋住宅安全等级超标，要立刻采取措施；

2013年，鹿鸣小区及周边4栋公寓楼被规划局上报给三亚市，要求推进整体改造，解决危房问题；

2017年，吉阳区对鹿鸣小区做出征收决定；

2018年，小区别墅业主李某、唐某不服，主张征收资金不足、不履行法定规范、征收前的调查情况失实，提起了行政诉讼。

一审二审，都败诉了，原因是改造危房是公共利益。业主继续向最高法提起再审，理由是：

1、别墅业主没有参与房屋调查；

2、拆迁费用无法证明足额到位；

3、别墅区和公寓楼是两个区域，可以单独拆公寓，别墅不属于棚户区，且不是危房；

最终最高法判定，《三亚市吉阳区大东海鹿鸣小区棚户区改造项目房屋征收决定》违法。

看到这，大家有没有拨开迷雾的感觉，看起来像是公寓楼有质量问题，连带着要把无质量问题的别墅也拆了？

而且还没有征得别墅业主的同意，那属实不妥。

还记得阿发前面说的吗？这是首个国有出让地征收补偿项目，还是别墅区，难度不小。

10年拆迁混战最终章

别墅不拆了，公寓没得选

最高法判决是2020年下的，故事又辗转到2025年才迎来结局。

2025年6月底，官方表示终止鹿鸣小区的棚改项目，我们也做了个视频进行解读。

紧接着，7月7日官方再次发布了《三亚市吉阳区大东海鹿鸣小区棚户区改造项目拆迁安置历史遗留问题处置方案》。

字很多，但其实没必要那么多，说到底就是：别墅不拆了，公寓不拆也得拆。

我们已知小区有40栋楼共90户业主。

其中53户签约同意拆迁，其中包括7户选择异地安置，46户不同意异地安置。

那么本次的处置方案，就针对这46户业的后续进行安排。

46户已签约同意拆迁，但不同意异地安置的业主有两个可选项。

方案1：同意异地安置。

房屋评估参考按月川安置区的评估价20298元/㎡进行，同时按「等价值异地安置」的方式匹配安置房源。安置过渡费可用于抵扣安置房补价差。

方案2：不同意异地现房安置。

还是按月川的评估价20298元/㎡进行价格评估，然后根据区政府出具的《安置决定书》直接指定异地安置房源，并自发布决定书次日起停发临时安置过渡费。

阿发有话说：看到这里，你绕晕没？

其实并没有所谓的选择权，关于异地安置，你同意就同意，不同意也得同意。

就按决定书，直接指定异地安置房源。

在46户业主中，还有2户别墅业主。

此处补充一个信息，鹿鸣小区的公寓房屋已经鉴定为D级危房，但别墅鉴定结果是B级，不属于危房。

所以官方表示别墅不拆了。

业主退回已经领取的房屋征收补偿款，有关部门与其解除已签订的拆迁协议。

剩余没有签约的公寓业主，房屋又已经被评估为D级危房，那该怎么安置呢？

同样有两个方案

方案1，同意签约。

只能选择异地现房安置，同样按20298元/㎡的安置评估价计算，且根据评估价匹配安置房。

方案2，不同意签约，且选择异地现房安置。

那就不好意思了，直接按危房改造的政策处置，处置方案也是非常严格。

1、按1:1置换套内面积，被改造危房权利人还要承担1000元/㎡新房的建安成本。

2、安置房屋小于改造危房面积，差额按照危房市场价进行货币补偿。安置房面积大的话，按安置房评估价进行结算。

阿发有话说：听懂了吗？假如你的危房是100㎡，安置房是120㎡，那多的20㎡按照安置房评估价算；

如果安置房100㎡，危房120㎡，你多出来的20平米，按危房价格算。

这都不能算选择题，任谁都会选择，立刻马上签字，并乖乖异地安置吧。。。

还有一些细枝末节的内容，今天就按下不表了。

这份安置处置决定书，咱们也盘的一清二楚了，最终大赢家是别墅业主，保住了自己在大东海的独栋别墅，实打实的稀缺产品！

但公寓楼业主可就没那么多商量余地了，异地安置，是定局。

如果不同意，按危房来处理，还得交1000元/㎡的危房建安费用，反而吃亏。

说到底，问题的症结大家还记得吗？2003年买的房，2009年就变成了危房，知道2025年，这房子更是烫手山芋。

公寓业主可怜啊。