48中本部！河滨地块拆迁启动~

推土机的轰鸣撕裂晨曦！合肥大东门河滨地块最后一批居民完成搬迁，斑驳的老房骨架静立南淝河畔，见证一场城市焕新的序幕。

这片西靠包河万达、地铁双线交汇的黄金地段，未来房价或突破3万/㎡！

河滨地块位置优越，处于包河、瑶海、庐阳三区交界处，周边南淝河、包公园、逍遥津公园环伺，北侧即是包河万达广场，西侧是四牌楼核心商业圈，银泰百货、淮河路步行街等商业聚集，东侧有吾悦广场等，地铁1号、2号线换乘处，长江东路、南北一号高架等主干道，可以说是占据合肥老城区核心位置。

NO. 1｜壹

包河拆迁矩阵：四大片区征地计划表曝光

包河区今年还有多个片区待拆迁，根据包河区人民政府网站发布消息，包河区宿松路片区、水阳江路片区、绿色港湾片区以及渤海湾路片区因成片开发需要，涉及土地征地拆迁。

宿松路片区成片开发方案范围涉及常青街道仰光社区、芜湖路街道望江东路社区，总面积30.1768公顷，拟征收其中2.6264公顷土地。方案实施期限为2025-2028年，分批次完成征地计划。

水阳江路片区成片开发方案范围涉及仰光社区，总面积8.7080公顷，拟征收其中2.2591公顷土地。方案实施期限为2025-2027年，分批次完成征地计划。

绿色港湾片区成片开发方案范围涉及关镇村、黄镇村，总面积51.2948公顷，拟征收其中11.9756公顷土地。方案实施期限为2025-2028年，分批次完成征地计划。

渤海湾路片区成片开发方案范围涉及骆岗街道骆岗社区，总面积50.9202公顷，拟征收其中6.6709公顷土地。通过成片开发，主要实现的功能是居住生活功能、商业商务功能、绿地休闲功能等。

高新区南岗社区土地征收成片开发，涉及合肥高新技术产业开发区长宁社区服务中心南岗社区以及永和社区，总面积80.0688公顷，拟征收其中8.9674公顷土地。

据悉该拆迁片区位于高新区蜀西湖板块，此前官方曾报道过南岗老街即将进行旧城改造。

NO. 2｜贰

合肥多地要拆迁

新站区黉街对面的蔡岗美食街据爆料近日已经启动拆迁，该地块为合肥体育运动学校新校区建设用地。

瑶海区有市民在市长信箱咨询，合肥瑶海区裕溪路（东二环-郎溪路）两边拆迁问题。官方回复称，裕溪路（东二环-郎溪路）沿线涉及到螺东村民组、刘岗城中村、王小郢、红光菜市场周边等征迁项目。

目前螺东村民组已全部交房，沿街一栋小产权房计划近期拆除；刘岗城中村、王小郢、红光菜市场周边等项目正在扫尾，因现有政策跟部分征迁户诉求不符，自建房、沿街门面对拆迁政策不满，导致征迁进度慢，目前属地正积极与拆迁户沟通，力争年底前完成攻坚扫尾工作，改变裕溪路沿线整体形象。

经开区拟征收土地位于芙蓉社区翡翠湖、九龙、齐云居委会海恒社区福禄园、耕云、康利、习友居委会，莲花社区柏树郢星海居委会范围内。以及拟征收土地位于锦绣社区方兴居委会、蓬莱居委会，临湖社区如园居委会范围内。

另外，经开区还拟征收土地位于芙蓉社区环翠、海心、齐云、翠微居委会，海恒社区福禄园、东湾、芳庭、习友居委会，莲花社区徽园、星海居委会集体所有土地1.9116公顷(28.6740亩)。

近日，瑶海区发改委公示的雨山路片区土地征收方案，创新提出“织补式开发”战略：通过精准征收0.1105公顷关键地块（仅占片区总面积21.2486公顷的0.5%），撬动318.7亩全域功能升级。这一模式突破传统大拆大建逻辑，在保留15公顷建设用地肌理基础上，将4公顷未利用地转化为生态廊道，联动新建40%绿廊路网，根治和平路-郎溪路拥堵痼疾。

NO. 3｜叁

短期房价波动预警，长期城市能级跳升！

短期冲击波（1-2年）：房价分化与需求井喷

1. 核心地块豪宅稀缺性凸显

河滨地块（评估价20525元/㎡）与瑶海雨山路片区因拆迁释放的黄金地段，未来规划以洋房、小高层豪宅为主，房价或突破3万元/㎡。稀缺供应叠加主城改善需求集中释放，可能引发结构性上涨，尤其包公园、南淝河等优质景观资源地块，房企竞逐热度已现端倪。

2. 房票政策催化楼市去化

拆迁户持房票入市，将形成“拆-购”闭环：

跨区流通+高额奖励：房票可在全市选购新房，包河区奖励房票金额10%，高新区区内购房额外补贴10%，直接刺激购买力。

去化周期缩短：据测算，房票政策每年可消化存量住房约100万平方米，新房去化周期或缩短20%，高端市场首当其冲。

3. 局部风险警示

瑶海裕溪路沿线因自建房拆迁纠纷，部分项目扫尾滞后。政策诉求不符导致供应节奏受阻，可能延缓区域土地释放，需依赖政府协调攻坚。

长期空间革命：重构城市基因的四大引擎

1. 生态骨架：“活力绿环”贯通七区

规划西北至东南向生态廊道，串联高新区蜀西湖、滨湖国家级新区、骆岗中央公园等板块，激活沿线土地潜能，推动“工业锈带”向“生活秀带”转型。

合肥楼市航拍图

2. 十字轴复兴老城

依托长江路与阜阳路-徽州大道十字骨架，系统升级老城功能：

商业焕新：淮河路步行街、银泰中心等商圈迭代；

文化留存：瑶海红光街道工业遗存活化，打造“记忆走廊”。

3. 国家级样板示范

中央公园：骆岗机场升级产城融合示范区，承接长三角产业外溢，规划科研用地与高端居住区；

东部新中心：雨山路片区以“住宅-科研-绿廊”四维矩阵，承接合肥科学中心外溢，预留人才住房，辐射老旧小区。

4. “留改拆”模式成范本

合肥摒弃“大拆大建”，采用精细化更新：

保留肌理：瑶海雨山路仅征收土地，保留建设用地，通过生态织补根治交通痼疾；

民生优先：房票政策扩围至近亲属共享，配套学校、医院同步建设。

NO. 4｜肆

结语

合肥本轮城市更新正推动楼市进入“存量优化与品质迭代”双轨时代，核心特征如下：

房价深度分化：河滨等黄金地块因稀缺区位及豪宅规划，房价或突破3万/㎡；但外围区域配套滞后风险凸显，非全域普涨。

房票政策窗口期：2025-2026年拆迁户持房票入市，优先选择“地铁+商业+生态”三要素板块。

长线价值锚点：中央公园、东部新中心依托产业导入能力，成资产保值核心。

风险对冲策略：瑶海裕溪路自建房拆迁纠纷或延缓供应，刚需可转向新站、瑶海高性价比房源过渡。

第一房智库观点：

品质迭代是楼市新生态的唯一出路

合肥楼市的底层逻辑已从“规模扩张”转向“品质生存”：

人口红利指向品质需求：

合肥2023年净增人口21.9万，但新增需求集中于“好房子”。改善客群愿为高得房率、文化设计溢价。

政策杠杆向品质倾斜：

计容规则修订提升住宅得房率，公积金贷款额度放宽至百万级，资源全面倾向“多样化改善需求”。

当保障房筑底民生、商品房专注品质，合肥正以制度创新书写二线城市“住有所居”的范本——唯有沉入产品力深水区，方能穿越周期。