非本村村民购买宅基地房屋，拆迁补偿打水漂！最高法：协议无效！

近年来，因农村房屋交易引发的法律纠纷层出不穷，尤其是城镇居民“借名购房”“借地建房”最终因身份不符而权益落空的案例愈加常见。本文就一起因房屋买卖无效而连带导致拆迁补偿无效的案件进行深度剖析，提醒广大购房人，农村房屋交易并非“空子”可钻。

案情回顾：借款抵房、协议生效、房屋被拆……补偿却飞了？

黄某系城镇居民，非四川省仪陇县大东村的集体经济组织成员。2011年，其与该村村民李某某签署《以房屋抵还借款协议》，实质上是以受让方式取得了宅基地房屋的占有使用权。几年后，政府征收该片区域，黄某以“房屋产权人”身份，与仪陇县政府签署了拆迁安置补偿协议，期待获得新房或货币补偿。

谁知，一纸诉状将这一切推翻。黄某起诉县政府未履行拆迁补偿义务，法院却以其购房行为违法为由，判定其无权获得补偿，连其与政府签订的拆迁安置协议也因“前提基础不合法”而一并作废。

法院三审连判：非集体成员购买农村宅基地房屋无效，后续协议也一并失效

本案历经一审、二审至最高人民法院审查，结论高度一致：

最高人民法院最终裁定驳回再审申请，黄某连最后一丝补偿希望也随之破灭。

法律解析：为何“买房”不算数？补偿还得合法身份说了算

根据《土地管理法》《城乡规划法》《民法典》等法规，农村宅基地及其房屋权属原则上只限于本集体成员内部流转。非法交易行为不仅房屋权益无法保障，还可能在政策变动、征地拆迁时付出惨痛代价。

尤其是在征收拆迁环节，是否为合法“被拆迁人”至关重要。如果你不是土地或房屋的合法拥有者、也不是原村民或宅基地使用权人，再签订补偿协议也无法生效。

实务提醒：农村房屋交易三大误区，务必规避

结语：

黄某的遭遇给所有计划在农村购房的人敲响警钟。不要以为签了合同、付了款、住了人、补偿协议都到手了就“万事大吉”。一旦法律审查介入，最根本的“身份不符”问题就可能让你失去一切。

土地不是商品房，法律红线不能碰。

（2019）最高法行申368号、（2017）川行终263号、（2015）南行初字第35号