浦东楼市最“混乱”的洗牌，正在上演

浦东的楼市格局，正在迎来近十几年，最剧烈的改变。

以前的浦东，买房思路十分简单：

买产业，买学校。

这套体系的底层逻辑，第一是因为浦东的城市建设逻辑很“单纯”，就像是搞一个大的产业园区：

先落地个大的产业园规划，产业园是上班的地方，然后隔壁再搞几片纯居住区。

白天产业区上班，拿着赚的高薪在浦东买一个能好好睡觉的“好房子”。

因此浦东分析楼市格局先看产业，看购房者从哪个产业区赚钱出来。

而从购房特点上来看，浦东的购买力中以新上海人为主，购房思路有两大思路：

第一，大多喜欢电梯房，老破小并不吃香，电梯房远一点没关系，毕竟浦东都是大路网，开车很方便。

第二，非常重视教育，因为购房者大多数是教育红利的受益者，十分喜欢鸡娃。

但是过去，浦东的新房长期供应比较少；

因此成片规划的、配套比较健全、房子品质也不错的商品房区域房子都很稀缺，价格都比浦西同环线要贵。

其中，带着优质学校的房子，又显得的极为稀缺。

综合以上的情况，浦东之前中产们，主流购买的地方其实就那几个。

拿着1500万以上基本只能看联洋和森兰，浦东内环花木、杨东、洋泾、源深等其他板块打个辅助；

1000万出头看看北蔡，800-1000出头看学校就是御桥，下一档就直接到了外环外的唐镇（800万档次次新）。

再低一些就是三林周康，抛开大量的动迁房，大家常买的商品房社区其实也就那几个。

某种程度上来说，之前浦东的购买力天梯是断档的：

比如你拿着1200万-1300万，就能买的三房社区屈指可数，几乎没有能在品质、位置、配套多方面均衡的选项。

要么牺牲距离，要么牺牲些房龄，要么牺牲配套，都符合的社区不是没有，就是价格也很贵了。

这种逻辑下，之前很长一段时间里浦东其实多少都有点对号入座的意思：

你拿着多少钱，能办多少事，基本都是比较确定的。

前些年唯一的一个大变量就是前滩，取代了联洋成为了浦东豪宅区下的第一线板块，顶级中产社区。

1500万以上、甚至两千多万预算买三房四房，终于除了联洋，购买力有了第二个去处。

不过这个也最多是顶端中产购买力的分流——

对于大浦东中产的买房格局影响不大，而前滩的鸽子笼就是另外一个比较特殊且独立的小市场了。

房子不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

如果浦东按照之前的开发思路下去，浦东楼市的分析思路依然可以简单的按照以上的方法对号入座。

本质上是因为选择很少，答案简单。

但是最近这些年，浦东的城市化开始发力，情况一下子就不一样了。

第一个大变化，就是近些年，浦东开始在内环外、外环内这个大中环区域开始查缺补漏，浦东的板块格局开始新一轮变化了。

产业上有金色中环开始升级各大产业区的配套，住宅上也开始把之前没开发的空地区域启动了建设。

最近这几年，浦东开发了一批800-3000万的新板块：

前滩南、张家浜楔形绿地、北蔡楔形绿地、新杨思、三林的旧改，后面还马上会有后滩，外环外的唐镇、周浦也都有大量的新房入市。

先不考虑外环内，只看外环外的区域供应的新房，大部分总价都是一千万出头起步，上限在2000万（别墅除外）。

新区域的诞生，开始让浦东的置业天梯上空白逐渐补齐，那么就会直接带来一个大影响：

就是会让一些因供应短缺而鸠占鹊巢的区域、社区房价被打下去。

关于楼市价值分析有一个非常关键的基础思路，就是购买力的需求，是连续的。

预算，不是说大家都是统一的800万去买一批定制好的800万总价的房子。

而是你800，他850，我三叔900，你同学1000，每个人都不一样。

如果一个地方真实价值是800万，但是市场900、1000却断层了；

那么在供应持续不足、购房需求持续旺盛的情况下——

就会有一批900，1000的人不得不把800的地方买到900、1000万，这就是我们常说的购买力挤出效应。

比如原来的大虹桥二手房，就是2号线上游的长宁暴涨之后，原来拿着800万的人买不起长宁了被挤到了大虹桥——

大虹桥当时能交易的二手房社区又非常少，价格才出现了当年的暴涨。

浦东这些新板块的开发必然会让一批曾经因为各种理由、价格一度跨梯度涨价的区域，价值出现回调，回到其本身“真实价值”的水平。

这已经是一个必然会出现的结果。

当然，并不是说新区域开发，老区域就会淘汰了。

因为中环上张江副中心、金桥副中心这些地方也在建-

比如，虽然浦东北部整体偏向于没落状态，但是也不是说森兰就完全不行了，毕竟房子品质还是不错的，

此外，浦东的内环如今也有意向启动城市更新，比如前一阵说的陆家嘴东拓就是个小信号。

老的区域在升级，新区域发展如何，却还是个未知数呢。

发展的不好，未必能直接秒杀掉老板块，甚至长期看价格还未必保值。

就和浦西一样，房龄重要但是从来不是最重要的因素，要综合看板块价值分析，既要看当下也要看未来。

需要注意的是，新开发的这些区域的新房，现在入市的价格基本都特别贵，甚至说把规划已经落地的价值都算进去了。

这种情况下，买新的太贵，也很容易踩坑。

浦东楼市这轮大洗牌，复杂的地方就复杂在这里：

老区域也有很大潜力，新区域也有很大潜力，综合一比较，就加重了分析未来的难度。

而加重这种复杂的另外一个重要变化，就是学区。

之前在房价暴涨50%，浦东菜校彻底起飞了？一文中，我们就说过，浦东近期开始不断的开设新学校，集团化办学。

2020年-2024年这五年间，浦东一共新增了92所学校，数量十分惊人。

新学校开业，直接带来的就是房价的变化：

北蔡新云台中学更名为建平地杰（博华校区）后，宝华海尚郡领房价一个两个也纷纷上调50万。

被传出新对口复旦九年一贯制学校的张江杨镇新村，1个月时间71㎡的两房价格直接从280万涨到420万，实打实溢价140万，涨幅高达50%。

新学校虽然还没有被验证成绩，但是学区这个事，本身就是pk家庭素质。

学区的形成，是同一时代看重教育的家庭孩子成绩孵化出来的结果。

举个老例子，比如高安路一小，当年为啥牛？

想想当年都是什么人的孩子在那个地方读书，你自然就懂了。

如今的浦东新三杰：建平地杰、华二、张集，本质也是时代轮动的结果。

随着众多新学校的开业，浦东的学区线分析思路，也未必那么简单直接了——

除了考虑老牌学校的实力，还要综合考虑到学校发展、师资、板块的情况了。

结语

浦东如今向东向南发展，大东方枢纽，张江科学城南拓，直接让唐镇、川沙、周康等众多区域都有了对应的发展规划。

这种情况下，未来的浦东楼市格局肯定是更加复杂，难以捉摸。

篇幅有限，本篇文章主要聚焦在当下的格局变化上，具体各新开发区域、老区域的区域分析，板块潜力分析，后面我们会持续推出文章。