重大资讯！上海将打造全新“内环”区域！

4月底，上海城市规划迎来重大举措——“中城地带”城市设计国际方案征集正式开启。

这一规划横跨中环至外环，连接7个行政区，旨在建设一条长约100公里的“新内环”经济带，涵盖浦东、宝山、嘉定等地区

“中城地带”让人不禁联想到过去的“上海CAZ”规划，那么“中城地带”究竟指什么？它与传闻中的26号线是否有所冲突？对上海将产生何种影响？

上海再建“新内环”！这些区域即将迎来变革！

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究竟“中城地带”是什么？它包括哪些区域？

“中城地带”是一条连接中环至外环部分区域的带状区域，代表了上海的潜在发展区和未充分利用的地带。

主要包含以下区域：浦东新区、宝山区、嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区、闵行区。

从地图上可以看出，“中城地带”根据区域和功能差异，被划分为“东西南北”四个部分。东段——以乐居望海、港口转型为特色；以浦东运河为轴线，连接外高桥港区、高桥、曹路、唐镇等产业和居住区。西段——以枢纽门户、智启飞虹为特色；与“大虹桥”相接，形成城市门户，连接虹桥东片区、漕河泾开发区和莘庄副中心。

南段——以创新策源、绮梦绿洲为特色；以张江科学城为核心，连接徐汇三林滨江、北蔡楔形绿地、张江副中心和川沙副中心。北段——以江海门户、棕地再生为特色；与“大吴淞”相接，聚焦产业空间转型，以蕰藻浜为主轴，连接三岔港、吴淞创新城、大场机场、南大桃浦等关键区域。那么它的价值有多大呢？

首先，“中城地带”所涵盖的七个区的GDP总量超过3.5万亿，占上海GDP总量的66%，这个带状经济走廊的辐射区域价值巨大。其次，“中城地带”包括了上海三大重点规划（“大虹桥”“大东方”“大吴淞”）中的两个，涵盖了多个城市副中心（张江城市副中心、莘庄城市副中心、川沙城市副中心），更是囊括了上海最顶尖的两大科创城（张江科技城和漕河泾开发区）。

最后，“中环地带”规划明确提出了“优化中环轨道交通选线”。

根据今年3月发布的《推进本市公共交通高质量发展的指导意见》，26号线已不再提及中环环线，而是指主城区环线，与“中环地带”大致相符。

看来这条超级大环线有望提前实现。

那么“中环地带”将如何影响上海楼市？

我认为会有以下几个方面的影响。

1、房价结构的调整

“中城地带”覆盖的区域广阔，导致房价存在显著差异。

一方面，核心区域（如徐汇滨江、漕河泾）由于交通改善、产业升级和城市更新，房价持续稳步上升。

例如徐汇滨江的绿城潮鸣东方项目，尽管开盘均价高达19.5万元/㎡，但一经推出即售罄，这充分显示了上海购房者对区域规划和未来潜力的看重。

另一方面，一些新兴区域（如宝山南大、闵行颛桥）由于配套设施尚未完善，房价上涨动力不足。

这种房价差异主要是由于区域资源分配不均，区域发展水平参差不齐。

一旦“中城地带”实施，核心区域与新兴区域将实现联动，形成相对统一的价格增长趋势，不仅实现了房价结构的调整，也有助于实现“共同富裕”的目标。

2、保障房需求分流

“中城地带”一个显著特点是每个区域都拥有充足的保障房供应。

例如徐汇区的城投宽庭徐汇社区、浦东的唐镇保租房项目等，这些房源以小户型为主，租金比市场价低约30%。

这些优质且价格低廉的房源将直接吸引年轻租客和刚需群体，对周边租房市场造成冲击。

此外，为了应对日益完善的保障房市场，开发商开始推出高端改善型产品，在户型设计、社区配套和物业服务上展开激烈竞争。

3、核心地块稀缺性增加，旧改释放开发潜力

简而言之，“中城地带”的土地市场呈现出“核心地块稀缺、旧改潜力巨大”的特点。

一方面，内环内优质地块日益稀少，开发商之间的竞争愈发激烈。比如近年来徐汇滨江地块都以极高的溢价率成交，不断刷新区域价格纪录。

另一方面，旧改项目成为土地供应的主要来源。根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，“中城地带”将推进3000万平方米各类旧住房改造，释放大量可开发土地。

此外，在土地政策方面，“中城地带”将实行“全生命周期管理”，加强土地用途管制和产业准入要求。

例如漕河泾开发拓展功能区在土地出让时明确要求引入人工智能、生物医药等战略性新兴产业，并对企业的经济产出、研发投入等指标进行评估。

这种“精准供地”模式有助于提升土地使用效率，避免产业同质化竞争。

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