重磅！上海再造一个“新内环”！

在4月底，上海城市规划迎来重磅动作——“中城地带”城市设计国际方案征集正式启动。

这一覆盖中环至外环、串联7个行政区的超级规划，打造全长约100公里的“新内环”经济走廊，涉及浦东、宝山、嘉定等区域。

“中城地带”让人很容易与多年前的“上海CAZ”规划联想起来，那么这一“中城地带”到底是什么概念？与传说中的26号线是否有冲突呢？对于上海会有什么样的影响呢？

我们一起来看看！

那么“中城地带”到底是什么？它涉及了几个区域？

“中城地带”是一条覆盖中环至外环外部分区域的带状走廊，是上海的潜力区域、未充分发展地带。

主要涉及以下区域：浦东新区、宝山区、嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区、闵行区。

从上图上可以看出，整个“中城地带”根据区域、功能等因素，划成了“东西南北”四个段。

东段——特色为乐居望海、港口转型；以浦东运河为骨架，串联外高桥港区、高桥、曹路、唐镇等产业和生活片区。

西段——特色为枢纽门户、智启飞虹；衔接“大虹桥”塑造城市门户，连接虹桥东片区、漕河泾开发区和莘庄副中心。

南段——特色为创新策源、绮梦绿洲；以张江科学城为主题，串联徐汇三林滨江、北蔡楔形绿地、张江副中心和川沙副中心。

北段——特色为江海门户、棕地再生；衔接“大吴淞”聚焦产业空间转型，以蕰藻浜为主脉，串联三岔港、吴淞创新城、大场机场、南大桃浦等重要板块。

那么它的含金量有多大呢？

首先，“中城地带”所涉及的七个区加起来的GDP总量超过3.5万亿，占到上海GDP总量的66%，这个带状的经济走廊辐射的区域含金量十足。

其次，“中城地带”涵盖了上海三大重点规划（“大虹桥”“大东方”“大吴淞”）中的两个，包含了多个城市副中心（张江城市副中心、莘庄城市副中心、川沙城市副中心），更是把上海最顶尖的两大科创城（张江科技城和漕河泾开发区）全部拿下。

最后，“中环地带”规划中明确指出了“优化中环轨道交通选线”。

在今年3月发布的《推进本市公共交通高质量发展的指导意见》，26号线已经不再提中环环线，而是提主城区环线，正好与“中环地带”大致吻合。

看来这条超级大环线有望提前落地。

那么“中环地带”对于上海楼市会有什么影响呢？

我觉得会有以下几个方面。

1、房价结构调整

“中城地带”覆盖的范围很大，这也注定了整个范围内存在严重的房价分化情况。

一方面，核心区域（如徐汇滨江、漕河泾）由于交通改善、产业升级和城市更新，房价一直在稳步上涨。

例如徐汇滨江的绿城潮鸣东方项目，虽然入市均价高达19.5万元/㎡，但是开盘即售罄，这足以说明上海买房者对于区域规划和未来潜力的重视。

另一方面，部分新兴区域（如宝山南大、闵行颛桥）由于配套设施尚不完善，房价上涨动力出现颓势。

这样的房价分化情况主要是因为区域资源错配，区域发展参差不齐。

一旦“中城地带”落地，核心区域与新兴区域将完成联动，彼此直接形成相对一致的价格涨幅，不仅完成了房价结构调整，也能完成“共同富裕”的目标。

2、保障房分流需求

“中城地带”有一个非常明显的特点——每个区域都有非常充足的保租房供应量。

如徐汇区的城投宽庭徐汇社区、浦东的唐镇保租房项目等，这些房源以小户型为主，租金低于市场价30%左右。

这样优质且廉价就会直接分流了年轻租客和刚需群体，对周边租房市场造成冲击。

另外，为了应对越来越完善的保租房，开发商纷纷推出高端改善型产品，不断在户型设计、社区配套和物业服务上“内卷”。

以徐汇滨江的中海领邸玖章为例，不仅配备高端商业、文化设施，还引入智能家居、绿色建筑等技术，将区域的居住品质提高到了新的层次。

这种 “保租房托底、商品房提质” 的格局，将重塑中城地带的楼市生态。

3、核心地块稀缺性加剧，旧改释放开发潜力

用一句话概括，那就是“中城地带”的土地市场呈现出 “核心地块稀缺、旧改潜力巨大” 。

一方面，内环内优质地块日益稀缺，开发商竞争激烈。比如这两年徐汇滨江地块都以超高溢价率被拍下，不断刷新区域价格高度。

另一方面，旧改项目成为土地供应的主要来源。根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，“中城地带”将推进3000万平方米各类旧住房改造，释放大量可开发土地。

另外在土地政策方面，中城地带将实施 “全生命周期管理”，强化土地用途管制和产业准入要求。

比如漕河泾开发拓展功能区在土地出让时明确要求引入人工智能、生物医药等战略性新兴产业，并对企业的经济产出、研发投入等指标进行考核。

这种 “精准供地” 模式，有助于提高土地利用效率，避免产业同质化竞争。