北京楼市：真底早已现，最佳换房期，一定要把握：

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。

A:回答:您好，首先在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定，至少要保证未来10-15年左右不会变动，有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入，因为顺义城区距离主城区距离太远，而顺义城本地有没有创富产业，只有把持有时间线拉长会相对保险一些，选筹上380万换到金汉，如果理解的没错，你的目标应该是2居，金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高，但流通性是比东兴差的，东兴虽是90年代，但居住上并没有那么不堪。 相反金汉的性价比不高，这种置换付出与后期不成正比，

如果你想吃涨幅同时扩大面积，应该移到石园北区，这个盘在商圈的性价比很有优势，如果为了提高居住品质，应该移到万科四季花城和红杉一品，这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性，时间线要拉更长，而前者相对更保险，在支付能力弱的板块，最好的选择是中等品质的盘，价格足够低才能保证跌不动，流通性以及热度都优于太旧或者太好，建议您参阅星球会员文章16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利!

Q:提问:京总您好，关注两年多了，拜读您星球的文章和问答，受益匪浅，谢谢。继续上次的提问，目前是后沙峪200多平的一二层复式，想换望京。问了问中介，说最高挂860， 800能成交就不错。根据目前这种情况，迅速挂牌成交，卖出去；还是等一等比较合适。

A:回答:您好，首先中介向你传递的信息是不能全部作为参考依据的，作为中介方无论房子好与坏只有价低才更容易成交，唯一的区别是客源稀少的板块中介可能会直接向你表明需要降价才可成交，这种信息是事实，但在哪个阶段成交是由你来把控的，本身淡季加上区域并不是热点商圈量价自然没有优势，反之在市场逐渐回暖的时期挂牌出售，无论是热门商圈还是外溢冷门板块买家的心理预期都会有所提高，不同的是热门商圈稀缺楼盘原来房主可以让价50万，一旦市场回暖可能这个价格就收回了，并且不排除会存在进一步跳价的可能，

而冷门板块卖家的态度也会随着市场逐渐升温由弱变强，对应的买家会受到市场突然变暖的恐慌而提高心理预期，淡季要议价50万会变为到30万或者20万，在这个时期选择出货价格要比淡季会高一些，包括付款条件，整个签约的效率，这是市场变化买卖双方博弈的必然结果，后沙峪作为望京的外溢在市场彻底回暖是不愁出货的，但你是在刚需地段持有的大户型，会存在流动慢的现象，但也不是完全卖不出去，市场变暖各个条件都会好一些！关于出货的节点您可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总好，目前情况新源里95年2居，楼龄，户型在周围算优质的。孩子目前清朝三年级，初中大概率就本校直升了。中考看情况。 现在有考虑置换三居。几个问题想向您请教：1，置换时机，因为孩子大概率还有六年学要上，有点纠结，是等小升初以后，还是中考后再说。想听听您的建议。置换以后，距离肯定就远了，孩子上学就没有现在方便了。 2，关于置换方向(区域，楼盘)的建议，因为要考虑孩子上学距离，目前主要考虑望京，酒仙桥，东坝三个区域。 总价800以内的话，看下来也就望京的塔楼(鹿港嘉苑的复式？)酒仙桥的卡布奇诺，或者东坝（首开常青藤或者奥林匹亚匹克花园），

此外，加上最近还观察到大山子的银枫家园，朝阳公园附近(四环边)也有几个楼盘，燕沙后和东润枫景(略超预算)。 以上对比下来，从保值增值角度，您更建议哪个？能否帮忙排下序。另外，关于银枫家园想跟您再多请教一下，这个小区除了区位交通生活配套外，是否还有其他硬伤，目前相对低价，后续保值增值方面是否也会比较弱一点。目前总体感觉三居这个预算可选空间比较有限。大两居方面(可优化户型)京总如有建议，也希望能一并赐教。 多谢京总。

A:回答:您好，新源里换到您描述的这些项目，比如鹿港嘉苑复式、卡布奇诺、东坝的常青藤、奥林匹克花园、银枫嘉园、东润风景，除了东坝的两个项目，其它称不上有效置换，按照排序可以优先考虑东坝的常青藤、奥林匹克花园，挑选最好的小区最好的户型最好的楼层，其次是鹿港嘉园，虽然楼盘自身资源差了点，但好处是还处于望京，东坝的优势是概念大，二手价格低，有新盘加一级市场的流量，居住体验不错的二手容易被这些因素阶段性拉高，但是呢东坝的上限可能比较低，朝阳如果单论楼盘自身属性是严重缺乏稀缺性的，朝阳的供地范围太大了，只有同时兼顾地段、楼盘、户型三项稀缺资源，金融属性才可持续，

否则涨幅都是基于市场情绪、或者板块阶段性的热点， 这也是东坝的二手为啥会出现阶段性上涨的主要原因，因为将来大面积的新房供应会慢慢把这些无地段优势的老房子淹没，而新房买入时必产生溢价，中短期区域不成熟，规划兑现延后，流通到二手市场再交易极大可能会掉价，也就是说朝阳将来的市场分化会更严重，包括好房子的定义，这些都会影响无地段优势楼盘的最终价值。至于银枫家园，价格低只能保证跌不动，但并不会代表会上涨，房价的上涨是区域资源决定的。建议你认真阅读星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶， 从有效置换的角度，

持仓新源里做仓位的调整，800以内的预算即保留在朝阳内城区，还能扩大居住面积，第一考虑的区域应该是朝阳大悦城的华纺易城和青年汇佳园，这两个盘120平以上的三居挂牌价已经很接近800了，可以认真去淘一淘在售的房源，这种置换方向虽然是从原有的仓位往外移了，但从区域楼盘户型三种属性均属于升级，至于孩子上学的距离问题只能做取舍了，如果靠近三源里附近只能压缩面积为2居，比如望京，这个思路也属于有效置换。关于置换时机请参考星球精华栏文章03，现在的阶段进场有更多的房源供你选择，还有价格上的优势，祝顺利！

Q:提问:星主好！朝阳有一套新房自住，不能上市交易；交大东路七号院一套57的老公房有学区，交大附小的学区，准备卖掉置换一套房子，目前可以卖500+。置换方案有两个：方案1、一步到位，把交大房子卖掉去买昌平凯德麓语的叠拼，这是只考虑居住。方案2、趁着现在房价处于底部区域，做一波房产投资（期望收益20-30%），卖掉交大的房子先买一套增值潜力大且流通性好的房子，持有两三年之后卖掉再去买养老别墅。对于我们的情况来说，哪种方案更适合？

A:回答:您好，首先您的方向如果最终是买到郊区中的别墅上，在这之前无论怎样增效其实都没有意义，这种郊区中的郊区别墅项目，基本没有流动性，在二手房市场不能随时交易，任何价格都没有意义，交易被中止，价值也就不存在了，建议是先考虑方案2，至于2-3年后要不要去换别墅项目，您可以从现在开始留意着那边的成交情况。 市区没有核心盘，在选筹的方向上不应该往外走，这会吃楼市严重分化的亏，建议您尽快阅读星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:看了您的一些回答，很有见解，特意注册了星球会员向您咨询。我们目前在朝阳区松榆里有一套老房子，2018年购入并精装修后自住至今。目前孩子在这里幼儿园，明年准备上小学，对应的是垂杨柳中心小学。购房的核心需求是积分落户，准备在昌平南购入一套，可以兼顾自主和积分落户。家庭情况：我们夫妻俩一个在海淀北的西北旺地铁附近，一个在望京东附近。目前有两个思路：1是保留松榆里这套不动，因为感觉垂杨柳中心小学相比昌平南的小学还是会好一点，这套给孩子上学，奶奶和妈妈一起在这里带孩子住。再买一套在昌平南的给爸爸住，他通勤去海淀北比较近。

5年后如果积分落户的分数加满，再卖出昌平的和松榆里的房子，孩子换一套东西海的学区。 2是现在就低价卖掉松榆里的，置换到东城的和平里学区，同时在昌平南的紫金新干线买一套二手房。这样两套房子之间互相来往方便，但投资高，压力大～松榆里这套目前54平，买入时350万，卖出的价格预计在280万到300万左右，换到东城区也可以接受老房子面积差不多的，预算在400年万以内，昌平的房子预算也在400万以内。问题1，以上哪种方案资金风险更小？问题2，东城和平里学区是否是最适合的，考虑到跟昌平南的联动，价格，学区等，是否有推荐的小区？

A:回答:您好，首先按照你描述的2种方案，无论是哪一种都称不上有效置换，更多的是满足积分落户和孩子学位的需求，并没有聚焦金融属性。以松榆里的持仓做有效置换，也就是以金融属性为主，积分学位需求为次，应该要结合可支配的现金瞄准具备稀缺资源的次新，将两套400的预算整合为一套总价800左右的，这个价格只要不指定某类学区，比如和平里，足够拿到好的项目了，在这个基础之上可再看能否满足积分和学位需求，这个是利益最大化的策略，也属于有效置换。也就是学位需求和积分需求必须舍弃一个，两个全要无论咋选都会直接降低两套房子的稀缺性。

比如按照你描述的方案，松榆里保留不动，在昌平南再买一套400以内的，或者将松榆里调整到和平里，这两种布局都不能提高金融属性，东城区和平里的老坡小从价值层面是优于松榆里的，但是这种市区内的老房子只能理解为中短期过渡类型，是不能长持的，没有条件可以买这种老房子过渡，因为保值流动性都可，将来有条件可以快速表现做升级。可以理解为以你们的条件是可以兼顾金融属性的，但为了满足更多的需求将资金拆分为两套，等于是和优质房产脱离关系了，将来优质房产价格往上涨，那个时候再换的话可能需要更高的成本，北京具备稀缺资源的房产，

从长期去看不存在任何价值风险，也不存在流动风险，很多时候的下跌都是阶段性的， 也可以理解为情绪形的，这种周期不会持续，所以不存在你提到的资金风险。以投资角度的建议第一是不要积分只要学位的话可以在东朝海三区选一个，东城可以关注工体板块的阳光都市，学位楼盘都可，朝阳可以关注望京澳洲康都，国风北京，海淀可以关注清河的莱圳家园，上林溪，这几个项目都是可以兼顾金融属性、

居住以及学区的项目，朝阳和海淀可以拿到两居，东城只能拿到一居，第二如果不要东朝海的学区只要积分的话可以考虑回龙观金域华府三期的大三居，将近120平的主流户型，这两种方案均优于2套的布局，兼顾投资只能这样考虑，可以根据自己的实际情况做选择，建议你尽快参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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