北京楼市：别再冲此类，破发无底线：

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好！朝阳有一套新房自住，不能上市交易；交大东路七号院一套57的老公房有学区，交大附小的学区，准备卖掉置换一套房子，目前可以卖500+。置换方案有两个：方案1、一步到位，把交大房子卖掉去买昌平凯德麓语的叠拼，这是只考虑居住。方案2、趁着现在房价处于底部区域，做一波房产投资（期望收益20-30%），卖掉交大的房子先买一套增值潜力大且流通性好的房子，持有两三年之后卖掉再去买养老别墅。对于我们的情况来说，哪种方案更适合？

A:回答:您好，首先您的方向如果最终是买到郊区中的别墅上，在这之前无论怎样增效其实都没有意义，这种郊区中的郊区别墅项目，基本没有流动性，在二手房市场不能随时交易，任何价格都没有意义，交易被中止，价值也就不存在了，建议是先考虑方案2，至于2-3年后要不要去换别墅项目，您可以从现在开始留意着那边的成交情况。 市区没有核心盘，在选筹的方向上不应该往外走，这会吃楼市严重分化的亏，建议您尽快阅读星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好，目前房山大学城板块广阳郡9号189平五居三卫改善一套，无房贷，海淀花园桥三虎桥南路25号院49.9平米小两居室，为孩子上学买的学区房，在海淀属于中等偏上学区，有房贷，丰台龙湖九里宸曦98平三居两卫，有房贷，大兴孙村商铺一套，无房贷不好出租，现在从资产保值增值来看想进行调整，但是现在下跌趋势明显，出手跌价太多，犹豫中，不知道是否是调整好时机？爱人想把这些全部调整成2套海淀，更看好海淀，但具体买哪里没有明确想法，就是觉得北京还是应该持有两套，眼前住宿主要是跟随孩子上学走，

因为想离孩子学校近些，所以能接受租房跟着孩子上学走。 也不知道这样想对不对，因为每次找房子搬家还是比较折腾，还是说附近买一套自住，孩子上学交通上去送她这样（小学低年级和高年级分开的，初中高中暂未知），是跟着孩子的学校走一直租房到高考？然后考虑吧养老问题，还是说住自己的房子，去折腾交通宋孩子上学，如变成两套海淀房产，建议怎么调整呢？买哪里能达到优质资产目的，想听听您的建议，都说房产有泡沫，心里也没底，迷茫中。

A:回答:您好，首先你描述的现持有房产是需要全部脱手的，请参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，关于调整的时机，现在市场的分化已经非常明显了，房价上涨是局部的，并不会大面积普涨，也就是说即便是出现局部上涨的行情，三四线区域缺乏稀缺性的房子也很难再回到原来的水平，继续持有寻找高点出货可能并不是一个明智的选择，会错过好位置好盘低价进货的时机，当房价全面下跌时，核心地段不是不涨了，而是受市场情绪影响涨的慢了，所以才会出现回调横盘的现象， 网上部分以点概面的言论，当作娱乐信息看看就行了，北京好位置的稀缺项目不存在任何价值风险，更不存在会一直呈现下跌趋势，从长期看去购买这种房产方向上没有问题。

其次关于布局的方向及产品的选择问题，建议参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），第一步应该先要预估购买总价，也就是上述房产变现后可支配的现金。第二步是看学校附近有无稀缺的优质项目，自己的预算能否拿到，花园桥附近有一些项目还是不错的，像魏公村的韦伯豪， 价格包括楼盘的自身稀缺性都可，170左右的那个户型很稀缺，买这种项目无需考虑将来孩子上学距离远近的问题，因为保值性成长性都很不错短持长持都可，不会因为卖的时候持有时间短导致购买力下降，选择空间操作空间都更广泛，反之如果预估购买总价在学校附近拿不到有效楼盘，从投资的角度只能放弃居住属性投住分离了。最后是关于套数的问题，在不能同时兼顾地段楼盘户型的情况下应该要集中资金买一套，否则布局2套实际上是降低了楼盘的自身稀缺性，祝顺利！

Q:提问:京总您好！看您的文章受益匪浅，果断冲了星球。目前家里有置换需求，自己拿不定主意，请求您专业眼光指导哪种方案更稳妥且保值。谢谢！换房原因和目的：1、需要积分落户所以要城区外房产加分，由于实力不够倾向于卖一换一；2、家里2个孩子及老人，所以至少需要小3居来满足宜居需求和保值。现状：我和我先生都在上地上班，孩子也都在上地上学，目前有丰台花香四季一套小3居预计可卖510（公积金贷还有90），出租的话差不多每月7000；海淀毛纺南小区小两居老破小不到60平目前自住(还有贷款150万），刚用完学位所以估计不好卖， 如果出租每月大概六千。

另外预计最多各种凑能有150万。房贷一个月承受1.5万以内，不然压力太大。初步想法：方案一、卖丰台，目前自住的出租，然后在回龙观换一套小三居长期自住兼保值，当然能增值最好，所以换融泽，新龙城、北京人家这种能保值吗？按什么优先级好呢？方案二、看了金域华府（这个送孩子上学近骑个电动车就行）和国风美唐（这个离孩子上学的地方快10公里了）， 总价估计需要900左右才行，除非2个房都卖了。

但是总觉得2套换一套昌平的，而且亏这么多不太值当，后面如果落户了还是希望户口能签回海淀，离回龙观不远以后也可以给父母单独住。方案三：2套都不动，用手头能凑到的资金在昌平买一套一居出租，然后未来七八年在孩子学校附近租房子住（但是考虑租房总是搬来搬去也不是个事，基本月租金1万的样子，房子装修非常一般那种）。以上3种方案哪种更合理，或者您觉得怎么安排更优呢？谢谢！

A:回答:您好，首先关于方向上，回龙观虽然属于城六区外，但价值并不弱，第一是得益于上地西二旗的距离优势，第二是海淀房价的快速上涨，准确说花香四季的自身资源不差，但是呢丰台科技园兑现周期比较长，大部分次新盘全都是横盘下跌的趋势，板块上从丰台科技园换到回龙观方向上很好，即便是在楼盘上略降低品质或压缩面积也不会有大的影响，同一市场背景回龙观反弹跃升的效率远远大于科技园，融泽、新龙城、北京人家保值性及流动性尚可，优先级应该是融泽与新龙城，可以将北京人家淘汰，替换为流星花园。

其次老破小一定是要换仓升级的，请参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，如果说是为了将来还有机会可以将户口落回海淀，应该是要先原地升级老破小，在地段不变的情况下也就是在海淀内将老破小升级为次新，小的买到回龙观，而不是大的放在回龙观，小的旧的放在海淀，虽然回龙观价值尚可，但海淀自然要比回龙观更好嘛，最终的布局是海淀次新居住（或以租换租）+回龙观小房积分，

这种方案第一是解决了丰台科技园成长慢的问题， 第二是解决了老破小的问题，第三是解决了积分的问题，从成长性上这个才是效率最高的策略，否则一旦完成丰台的换位，留下这套老破小将来再升级的话会很麻烦，也就是按照方案一把具备成长属性的房子从回龙观调到海淀，把过渡性的房子从海淀调到回龙观，大概就是这个方向，您可根据这个策略计算一下资金，然后分配两套房子的总价，祝顺利！

Q:提问:京总您好，看了您的文章和回答受益匪浅并且恍然大悟，可惜已经买了德茂和锦诚园的171改善，单价5.7总价980w，装修又花了60w。这套房子是我老公非常喜欢，他在亦庄上班方便，可看着降价的尾盘和您的选房逻辑内心焦虑不安，周围共产房单价才3w以及老小区4w的房价，怕流通性太差转不了手，现在有两个问题想向您请教：1如果当时不同意我老公的选房逻辑思维，我倾向选择东五环的绿城沁园150平是不是成长性会比和锦诚园好？2如果三年后认赔出手，850w是否能下车？感谢您的回答

A:回答:您好，这两个板块都不适合1000以上的布局，冷门地段总价越高越不易流通，流通性变差价值就打折了，也就是中短期出货可能就会亏损，只能说接近1000的总价买这两个位置属于资源错配了，朝阳大悦城的主流三居室，大概130平左右价格在1000左右，从区域的资源以及地理位置要比豆各庄好多了，这样一对比豆各庄的投资效率就低了，同样亦庄河西1000左右可以买金茂系了，面积也将近130平左右，地理位置及资源也优于德茂，所以像豆各庄德茂这样的位置不是说永远不会涨，而是效率比较低，也不是说今天往下跌就一定没价值，房地产地段价值大于楼盘价值，楼盘价值大于地段价值的多为品质溢价，有价值的地段为了居住体验高选择价格高一点的好盘，可以通过长持来抹平溢价；

而地段价值弱的就需要更长时间来抹平溢价了，所以呢选筹前想清楚自己想要什么才能把握正确的方向，这两个板块都是居住属性大于投资属性，也就是必须要长持，如果你们当初是因为居住属性购买的也不必因为现在的跌价而焦虑，房地产阶段性的涨跌太正常了，相反如果是奔着投资买的，可能在方向上确实有一些偏差，也没必要在哪个时间段就必须下车，可以根据市场的情况而定，没事可以往亦庄看看，如果能有捡漏的房源或许能弥补德茂的亏损，把这个窗口期拉的长一些，大概就是这个逻辑，具体操作的细节请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

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公众号京房会知识星球会员文章

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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