东京房价狂飙破亿，买不起的日本人转身拥抱租房市场

“东京房子买不起了。”
这并不是调侃，而是摆在日本人面前的现实。

2025年上半年，东京圈新建住宅供应量创下近五年新低，而市中心房价却一路飙升。根据日本不动产经济研究所7月17日发布的数据，东京23区的新房均价已经高达1.3064亿日元（约人民币631万元），同比上涨20%。而整个首都圈的平均房价也达到了8958万日元（约人民币433万元），上涨幅度高达17%。这不仅是疫情以来的新高，更是东京房地产市场在供需紧张、成本飙升和全球资本涌入的多重作用下，剧烈“升温”的明证。

东京房价涨势之猛，已使不少普通民众“望房兴叹”。

数据显示，东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）今年上半年新房供应量仅为8053套，同比减少11%，是自2020年疫情爆发以来的最低水平。而东京23区的新房均价自2023年以来就持续突破1亿日元大关。地价上涨、人力不足、建材成本高企叠加而来，使得开发商更倾向于建设高价楼盘，进一步推高了整体价格。

以三井不动产为例，其2025年度的新房预期平均售价为1.4亿日元（约人民币681万元），创下历史新高。更夸张的是，超豪宅项目“三田Garden Hills”全部1000户售价均在1亿日元以上，最贵的一套高达45亿日元（约人民币2.19亿元）！

高企的房价令一部分日本消费者彻底“转向”租房市场。

二手房市场同样涨势凶猛：东京23区的二手房（70平米）均价为1.0088亿日元（约人民币488万元），也在突破1亿的关口徘徊。在“买不如租”的趋势下，租房需求持续扩大。大型房产管理公司大东建托、积水建房、大和房屋工业等企业的租赁管理套数均呈现增长，其中大东建托管理的租赁套数已达到128万套，退租数量同比还减少了5000套。

尽管房租也呈上涨趋势，但与新建住宅动辄8%甚至更高的涨幅相比，租金涨幅相对温和，仅为2%左右。再加上越来越多企业通过增加住房津贴等方式缓解员工居住负担，租房正在重新成为一项“相对理性”的选择。

一个无法忽视的现象是：东京市中心的房子，越来越多被外国人买走了。

根据三菱UFJ信托银行的调查，2024年下半年，在东京的千代田区、港区、涩谷区等核心地段，有高达六成的开发商表示，所售住宅中2至4成被外国人购买。来自海外的热钱，加速了东京楼市的资本化趋势。

甚至还有不少在日本居住的外国人开始购买“第二套房”，以投资或资产配置为目的。

面对高烧不退的楼市，东京千代田区率先“动刀”。

7月18日，千代田区政府提出对房地产交易加强管理，要求开发商在住宅销售中加入“5年禁转售”条款，以遏制短期炒作行为。同时，还限制同一购房者在一个楼盘中购买多套房产，防止投资性囤房。未来，千代田区还计划向中央政府提议，提高短期房产转售所得税等措施。

东京都政府也开始呼吁在主导的市区再开发项目中采取防范投机的机制。这是日本地方政府首次就房价过高问题，明确提出“限售控炒”的政策信号。

东京房市走到今天的高点，有其复杂的结构性原因。地少人多、政策宽松、建设成本上涨、日元贬值，海外资金流入等，都在推波助澜。

但从消费者的角度来说，高房价已逐渐背离“居住”的本质功能。在越来越多本地居民选择租房、等待市场调整之际，也正考验着日本房地产市场和政策制定者的“温度”与“智慧”。

东京的房子，还能回到普通人的怀抱吗？

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