从价外加价，到骨折甩卖，学区房之卧龙凤雏！

还有人记得2019年的楼市吗？当时的行情如何呢？

这似乎是很遥远的事，六年的时间，楼市发生了翻天覆地的变化。

很多房企，从喜剧开场，但在时代的洪流下，注定成为楼市的过客，来也匆匆，去也匆匆。

给你一场六年前的回忆，看看那时福州的土拍，哪有今日的沧桑。

2019年7月31日，福州进行了该年的第五场土拍，合计占地1309.88亩，合计出让199.73亿元。

那时的土拍，就像大学里的爱情，洋溢着不用知晓柴米油盐的幸福。

只不过，后面的剧本，就像成年人的爱情故事，在诸多现实面前，充满了心酸和无奈。

成年人的世界没有容易二字，下行的楼市周期让太多房企被淡忘于江湖了。

繁华落尽处，让我们看到一个时代结束了！

PART 1

图片来源于网络

那一年，土地市场确实有点疯狂，即使是超百亩地块，只要能看到预期，房企就敢下场拿地。

2019年7月31日的土拍：

大东海实业以42.9亿拿下2019-38地块，楼面价12992元/㎡ 溢价率37%，拿下地铁樟岚停车场上盖地块，占地约326.04亩；

正荣地产以28.9亿竞得2019-41地块 楼面价17827元/㎡，溢价率36%，拿下仓山魁浦大桥与福泉高速连接线交叉口东北侧，占地约165亩。

这两个地块，同一天拍下，由于地段雷同，预期也类似，从土拍那一天开始，就注定了未来相爱相杀的命运。

正荣拿下的地块，推广名为滨江正荣府，带装修交付。

2020年6月16日开盘，备案均价为27603元/㎡，折后27054元/㎡。

那个时候，与滨江正荣府一路之隔，清华附中福州学校正在建设中，开发商的主要卖点是临近清华附中福州学校。

对于清华附中的资质，每个家长的观点可能都不一样，但对于南三环以南的板块来说，确实是比较优质的教育资源，至少在硬件配套上完胜很多老牌名校；

至于师资力量，也是有一定的保障，其中硕士及以上学历的教师占比约 82% ，约 48% 的教师毕业于985，211高校及国内外著名院校。

尽管，当时还没有明确划片，但对于购房者来说，有这么一个预期，销售总能有诸多说辞。

那个时候，滨江正荣府对于楼盘的宣传，主要还是集中在教育配套上。

PART 2

图片为实地拍摄

滨江正荣府第一次取得预售证，还算是正常销售，但是后来有文件明确该楼盘划片至清华附中福州学校，销售已经不按原来的套路出牌了。

最早的均价在2.7万元每平米，后来涨到了3万＋每平米，因为本身是带装修交付的的楼盘，没办法板块装修，那就捆绑车位以及其他物品。

2021年滨江正荣府的销售过于疯狂，在备案价基础上，额外加价 20 万元，同时还要求购房者捆绑购买一个价格高达 36 万元的车位 。

无独有偶，当时和滨江正荣府激战正酣的是大东海江山府，其划片清华附中二部。

备案价约 2.8万元 平方米 ，那时却要求购房者必须购买一个价格高达 28 万元的车位 ，综合购房成本，每平米也在3万左右。

当时，两家开发商展开了一场没有硝烟的口水宣传战。

正荣府强调的是划入清华附中本部，血统高贵，说划入二部的有不少是村小的生源。

江山府则说自己是纯商楼盘，而划片本部的有不少是安置房社区，自己的纯商血统更珍贵。

不管怎么说，这两个楼盘都受益于清华附中福州学校，在南三环以南的地段，能卖出3万，甚至更高的单价。

记得在这两个楼盘踩盘的时候，置业顾问对于楼盘自身的介绍不多，但总会强调一下教育对于孩子未来的影响。

在整个城南板块，清华附中福州学校算是比较优质的教育资源，当时不少家长为了孩子“不输在起跑线”上，含泪买下了3万＋的“学区房”。

只不过，后来的剧情就有点搞笑了，当时的江山府由于大幅度降价，让很多购房者在售楼部拉起了横幅。

至于滨江正荣府，在江山府降价的时间点，已经摇摇欲坠了。

PART 3

图片来源于中介

今天，刷到中介朋友圈关于一套划入清华附中的叠拼，产权面积大约为114平米，总价为199万，上面备注了带装修现墅，即买即办证。

从划入本部这四个字，就能看出是滨江正荣府的房源。

记得当年在售楼部看叠拼别墅的时候，感觉得房率比较高，对比高层产品更有性价比。

那时的中叠产品，大约单价在3.4万左右，总价大约在380万左右，如今这套带装修的房源，单价约为1.75万。

如今，这套房源，即使加上了装修，价格对比峰值期，也算腰斩了。

今年江山府出现了1.3万左右的房源，即使好一点的楼层，其单价在1.4-1.5万左右。

昔日的学区房的荣光已经不在了，他们从彼此的竞争对手，变为难兄难弟了。

如今看来，两个房企的命运都比较坎坷。

一个是债台高筑的传统闽系房企，在楼市江湖几乎已经没有它的传说了。

大东海算是新闽系房企，只可惜生不逢时，遇到了楼市下行周期，对于楼市，注定了一场赔本挣吆喝的买卖。

只不过，关于大东海的热搜，还在继续，但充满了悲情色彩。

今年年初，大东海就开始了炸裂开局，是真正意义的割肉卖房：

大东海天樾从4万多的预期降到2万多，玺悦备案价约为3.5万，大约降至2.5万。

当然，关于江山府也做了大幅度的降价，只不过对于一个三百多亩的大盘，根本不可能在短时间内售罄。

大东海江山府，还有很长的一段路，要自己慢慢走了！

结语

现在很多网友调侃这两个楼盘为学区房的卧龙凤雏，应该是看到太多人在高位接盘吧。

如今，楼盘还未售罄，售楼部的新房就开始腰斩卖房了，对于买卖双方来说都是不希望看到的结局。

那些望子成龙，盼女成凤的家长，为了一句“不要让孩子输在起跑线上”，付出了高昂的代价。

在那个高喊学区房就是为了孩子将来的年代，让家长们失去了理性。

如今，随着教育正逐步趋于公平，学区房的热度也大幅度下降，家长也逐渐冷静。

无论是滨江正荣府，还是大东海江山府，或许它们对口的教育资源尚可，但毕竟都不是楼市的核心板块，离市中心都有较远的距离。

当卸掉学区房的光环后，它们就是城市的边缘板块，而在这些板块，已经存在供过于求的现象了，如今在售房源的价格已经证实了价值。

现在，很多楼盘都喜欢注入名校的观念，请诸位家长在为孩子的教育为出发点购房时，衡量一下地段和价格是否合适。