市中心价值重塑！合肥大东门更新蝶变~

编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥大东门片区，承载着无数老合肥人的记忆，正以破竹之势开启一场前所未有的蜕变。

随着拆迁工作正式启动，合肥老城核心区的大东门片区正迎来一场华丽蜕变，这片稀缺黄金地段的价值潜力即将重新定义。

早在今年7月份，备受关注的合肥大东门河滨地块改造正式拉开帷幕。这次更新不仅改变着一个区域的面貌，更重塑着合肥老城核心区的价值格局。作为合肥商业与文化的重要发源地，大东门片区承载着无数老合肥人的记忆。如今，随着城市更新方案编制的高标准完成，这片珍贵城市资源正迎来前所未有的发展机遇。

NO.1|壹

大东门片区城市更新启动

大东门城市更新范围是东至淮南路，南至芜湖路，西至板桥河-南淝河，北至北一环，总面积约1.91平方公里。目前片区内无增量空间，存量空间约为400多亩，通过对城中村、老旧住房、老旧厂区、老旧商办及其他地块的拆迁，可腾退土地约300多亩。

其中城中村主要有3个，分别是雷大郢、赵仓坊和琵琶地。雷大郢紧邻明光路，用地面积6.78亩；赵仓坊紧邻机械机电大市场，用地面积14.15亩；琵琶地紧邻南淝河、银屏街，面积比较小，用地面积2.39亩。

还有计划拆除旧住区约14处，旧厂区4处，旧商办及其他用地11处。

大东门片区位于合肥老城的核心地带，北边紧邻南淝河，周边分布着包公园、逍遥津公园等城市绿地，自然与人文景观交融。

从该片区出发，步行不远就能抵达淮河路步行街、万达广场、吾悦广场等繁华商业中心，居民日常购物、餐饮、娱乐等需求都能得到一站式满足。这片区域的地理位置十分优越，可以说是合肥城市发展中不可多得的稀缺资源。正因为如此，大东门片区的城市更新工作备受各界关注。

大东门城市更新涉及两个区域，一个是瑶海区胜利路街道片区以及包河区滨河地块。

瑶海区胜利路街道片区更新范围是东至淮南路，南至芜湖路，西至板桥河-南淝河，北至北一环，总面积约1.91平方公里。

早在今年一季度，瑶海区大建办已高标准完成大东门片区城市更新方案编制工作。编制工作围绕问题导向，全面梳理片区印象及存在问题，坚持“有机更新”和“运营城市”理念，注重地块记忆的挖掘与传承。不过胜利路街道城市更新片区产权归属太复杂，后期很难做到连片开发，大概率还是原拆原建。

而包河大东门河滨地块早在今年5月份就传出拆迁消息，当时公布的包河区国有土地上私有房屋征收补偿预协议书表明，该地块被征收房屋区域的市场评估单价为20525元/㎡。

NO.2|贰

大东门片区即将蝶变

作为老城区，大东门片区近几年一直没有地块供应。不过，包河区滨河地块即将入市，位于芜湖路与马鞍山路交口东北角，一环内万达公馆北，容积率1.5。

该宗地块是包河48中本部学区，同时被南淝河、环城河环绕，周边不论是自然资源还是商业配套都是比较成熟且是合肥顶层资源，因此地块备受关注。

而瑶海老城区尤其一环内近几年一直没有供地，也就是今年“烂尾”多年的恒大中央广场商业地块收储改为住宅用途再上市，瑶海区YH202502号块位于瑶海区明光路以北、胜利路以西，在今年4月份土拍首次亮相，最终被中海以3.64亿元底价拿下，成交单价805万元/亩、楼面价6037元/平方米，但叠加3.92亿元代建成本后，中海此次拿地的实际成本超7.5亿，实际楼面价为1.25万元/平方米。

新房方面，大东门片区内多年没有新房供应，目前就瑶海区中海望津府待入市，项目规划9栋16-17层小高层、1栋24层大高层，户型面积约140-200㎡左右，总户数为 402 户，户型面积段有 139㎡、153㎡、172㎡、205㎡，定位改善。

再来看看二手房市场，包河滨河地块已拆迁，目前二手房主要在瑶海胜利路街道片区，整体来看板块内二手房挂牌价1.1万，但整体二手房分化也比较严重，部分老旧小区挂牌价在万元以下，比如玉承和花园挂牌价9800元/㎡，建设小区9600元/㎡，明珠小区8600元/㎡，省建储运站宿舍7900元/㎡，明光路536大院挂牌价7500元/㎡。

NO.3|叁

结语

大东门片区的城市更新不仅仅是简单的拆旧建新，更是对城市功能的重新梳理和提升。

瑶海区大建办在城市更新方案编制中系统谋划了更新思路、目标定位、规划策略、实施计划、综合效益等内容4，旨在推动城市高质量发展。值得注意的是，城市更新是一个周期较长的过程。大东门片区的更新将遵循“有机更新”和“运营城市”理念，在保留城市记忆的同时，注入新的业态和活力。

未来，这里可能崛起一批高品质住宅项目，搭配完善商业配套，成为合肥老城核心区的新地标。

第一房智库观点：城市更新不是简单的推倒重来，而是对城市价值的再发现和再创造。大东门片区占据合肥城市核心区位，拥有稀缺的自然和文化资源，其更新改造将释放巨大的价值潜力。

随着拆迁工作的启动和城市更新方案的落地，大东门片区有望成为合肥房地产市场的新热点，带动整个老城区的价值重塑和品质提升。