容积率低至1.05！无锡2宗宅地8月28日竞拍！

8月28日，梁溪区运河东路东侧、建业路西侧地块和运河西路与龙光路交叉口西北侧地块将迎来网络限时竞拍！

这两宗地块均可享一线京杭运河景观，各自还有哪些亮点？开发后将对区域房地产市场有哪些影响？一起来看！

LIANG XI

运河东路东侧、建业路西侧地块

| 地块航拍图，图源：土拍网

地块规划要点

地块占地面积19478.5㎡，容积率＞1.01且≤1.5，评估设定建筑面积比例为住宅（含配套）：商业=80%：20%（其中住宅用地起始楼面地价18000元/㎡，商业用地起始楼面地价7037元/㎡）。

住宅建筑高度>12m（4层）且≤54m；其中大运河河岸线向东侧延伸100m范围内，住宅建筑高度>12m（4层），且≤24m，且满足视线廊道高度控制要求。非住宅建筑高度≤24m，且满足视线廊道高度控制要求。

商业宜集中于西侧沿运河布置，住宅建筑不得设置底商。

地块内淘沙桥-龙光塔、黄埠墩-龙光塔、建业路-龙光塔3条观龙光塔视廊，视廊范围内建筑高度禁止对龙光塔产生遮挡：妙光塔、解放南路2条观锡惠山视廊，视廊范围内建筑高度不得对观看锡惠山山体及山脊线产生负面影响。

地块规划及建筑设计须符合“一级高品质住区“控制要素相关要求。可按无锡市相关规定申报景观生态住宅试点，其中空中共享平台的设置应满足以下要求：每层空中共享平台结构水平投影面积不超过该层住宅套内水平投影面积的10%且不超过30㎡，每层仅可设置一处（多单元组合的楼栋每个单元独立计算）。

地块价值简析

地块集结了“自然、教育、商业、交通”全优配套资源，向东接壤龟背壳，恒隆广场、大东方百货、苏宁广场等商业综合体环绕，向西链接锡惠公园，是“一手繁华、一手繁花”的理想生活。

地铁2号线和4号线于东西两侧穿行，双地铁加持出行便捷，更有无锡市第一中学、湖滨中学、通德桥实验小学等一站式教育资源环绕。西侧紧邻京杭大运河，与惠山古镇、龙光塔隔河相望，是揽山望水的风水宝地，天然适配景观生态住宅产品打造。

| 地块效果图

值得关注的是，地块南侧根据规划拟建3栋14-16F四代小高层+商业配套，是梁溪首个四代住宅产品。

本次挂牌出让的地块处于“一级高品质住区”，也可申报景观生态住宅试点。未来，两宗地块或可打造同类型产品，撑起运河沿岸高端人居风景线，市场预期强烈。

运河西路与龙光路交叉口西北侧地块

| 地块航拍图，图源：土拍网

地块规划要点

地块占地面积36020.2㎡，容积率＞1.01且≤1.05，规划为二类居住用地。住宅建筑高度>10m且≤18m，且满足视线廊道高度控制要求。住宅建筑不得设置底商。

地块内黄埠墩-龙光塔观龙光塔视廊，视廊范围内建筑高度禁止对龙光塔产生遮挡。

不得设置独门独户、带有私家花园的低层住宅，每楼不得少于四户。

地块内住宅建筑形式以坡屋顶建筑为主，色彩以黑白灰为主，体现粉墙黛瓦的江南水乡民居建筑风格。

地块规划及建筑设计须符合“二级高品质住区”控制要素相关要求。

地块价值简析

地块背靠国家5A级景区惠山古镇以及锡惠公园，面临京杭大运河，兼具“千年运河”与“江南水乡”双重文化基因。周边惠山森林公园、运河公园等生态资源密集，随着惠山古镇文商旅综合开发项目的推进，这里正在成为无锡古与今、旧与新、热闹与静谧交融碰撞的独特地标。

地块周边云集连元寄畅小学、无锡外国语学校、无锡市第一中学等顶尖教育资源。西侧紧邻地铁4号线惠山古镇站，一站换乘地铁3号线，还有运河西路、凤翔路等城市主干道，向东直通中山路商圈，15分钟车程可覆盖全城核心配套。

与地块相邻的山色溪光、隐山等低密高端住宅相继面市，山色溪光更是创造了首开即磬的佳绩，板块内高端住宅氛围已形成。

| 山色溪光效果图

地块揽山望河、风光绝佳，根据1.05的容积率和住宅外观建筑要求，地块可融合古今，打造改善客群寄情山水的高端低密小区，并借助“文化遗产保护区”的独特标签，提升产品溢价。

区域前景

2025年以来，梁溪区成功出让了4宗经营性涉宅用地，总出让面积5.71万㎡，成交总金额12.41亿元。在已经出让的4宗地块中，楼面单价最高为17140元/㎡，平均楼面单价15922元/㎡。

梁溪区作为无锡的中心城区，在城市更新浪潮中，通过“低密+高配”的地块出让，不断实现“老城焕新、能级跃升”。

本次出让的2宗地块均位于重点更新区域，XDG-2025-24地块承接片区“滨水宜居+科创”复合带建设，联动片区形成低密居住示范；XDG-2025-31地块则以文旅融合为导向，助力古镇文商旅生态闭环构建，均契合无锡高端化供地方向，极具投资潜力。