北京楼市 北四环被打回2013年了 海淀房价大开眼界

之前写过《北京楼市：北三环跌回2015年了》，最近复盘了北四环的价格走势，发现有小区已经步入2013年。

志新村小区56㎡的2居室，在2025年7月最新成交价是335万，单价5.98万/㎡。

同户型在2013年10月成交价是332万，价格相差无几，已经回到2013年区间。

△二里庄-志新村56㎡2居室：

2025年7月，顶层成交价335万

相比于2025年2月，同户型成交价479万，↓144万，-30%

相比于2023年3月，同户型成交价590万，↓255万，-44%

相比于2019年7月，同户型成交价490万，↓155万，-32%

相比于2013年10月，同户型成交价332万，基本持平

华清嘉园在2025年7月成交了一套108㎡的2居室，成交价1035万。同户型在2022年5月成交价1425万，下跌390万，跌幅28%。

△五道口-华清嘉园108㎡2居室：

2025年7月，中楼层成交价1035万

相比于2024年12月，同户型成交价1119万，↓84万，-8%

相比于2022年5月，同户型成交价1425万，↓390万，-28%

相比于2021年1月，同户型成交价1356万，↓321万，-24%

航天社区在2025年7月成交了一套58㎡的2居室，成交价585万。同户型在2020年12月成交价860万，下跌275万，跌幅32%。

△中关村-航天社区58㎡2居室：

2025年7月，5层成交价585万

相比于2024年12月，同户型成交价675万，↓90万，-14%

相比于2024年9月，同户型成交价621万，↓36万，-6%

相比于2020年12月，同户型成交价860万，↓275万，-32%

丙28号院在2025年7月成交了一套50㎡2居室，成交价362万。同户型在2023年4月成交价553万，下降191万，跌幅35%。

△牡丹园-丙28号院50㎡2居室：

2025年7月，3层成交价362万

相比于2023年4月，同户型成交价553万，↓191万，-35%

相比于2022年9月，同户型成交价510万，↓148万，-29%

相比于2020年8月，同户型成交价483万，↓121万，-25%

海淀的很多小区由于学区和产业的加持，在过去几年涨幅较大。

最近复盘了海淀大量小区的房价走势，发现很多次新房的业主都不愿扛价，跌幅在30%以上的不在少数。

如园北区在2025年7月成交了一套226㎡的3居室，成交价1860万。同户型在2022年7月成交价是2880万，下跌1020万，跌幅36%。

△西北旺-如园北区226㎡3居室：

2025年7月，成交一套，成交价1860万

相比于2025年6月，同户型成交价2135万，↓275万，-13%

相比于2022年7月，同户型成交价2880万，↓1020万，-36%

相比于2018年7月，同户型成交价2088万，↓228万，-11%

相比于2015年3月，同户型成交价1425万，↑435万，+31%

普惠南里在2025年7月成交了一套75㎡的2居室，成交价450万。同户型在2017年3月成交价707万，下降257万，跌幅37%。

△公主坟-普惠南里75㎡2居室：

2025年7月，中楼层成交价450万

相比于2024年2月，同户型成交价571万，↓121万，-21%

相比于2020年7月，同户型成交价610万，↓160万，-26%

相比于2017年3月，同户型成交价707万，↓257万，-37%

相比于2014年5月，同户型成交价345万，↑105万，+31%

翠微中里在2025年7月成交了一套55㎡的1居室，成交价346万。同户型在2021年6月成交价555万，下跌209万，跌幅38%。

△公主坟-翠微中里55㎡1居室：

2025年7月，中楼层成交价346万

相比于2024年12月，同户型成交价390万，↓44万，-11%

相比于2021年6月，同户型成交价555万，↓209万，-38%

相比于2020年9月，同户型成交价481万，↓135万，-28%

相比于2016年3月，同户型成交价297万，↑49万，+17%

交大东路56号院在2025年7月成交一套83㎡的3居室，成交价625万。同户型在2022年4月成交价900万，下降275万，跌幅31%。

△西直门-交大东路56号院83㎡3居室：

2025年7月，中楼层成交价625万

相比于2023年3月，同户型成交价890万，↓265万，-30%

相比于2022年4月，同户型成交价900万，↓275万，-31%

相比于2020年12月，同户型成交价800万，↓175万，-22%

最近看到《京房成交》统计的昌平回龙观地区二手房成交房源案例，回龙观二手房的跌幅，超出了我的预期。

首开国风美唐三期，92㎡二居，高楼层，2025年6月成交总价565万，2024年12月总价617万。

半年时间，房价跌了8.43%

金域华府一期，85㎡二居，2025年6月成交总价415万，相同户型24年12月，总价545万

半年时间，房价下跌了23.85%

新龙城108㎡两居，中楼层，2025年6月成交总价395万，2024年11月，总价455万

半年时间房价跌幅13.19%

融泽嘉园西二路2号院，87㎡两居，低楼层，2025年6月总价375万，2024年9月总价412万

八个月时间下跌9%

二手房市场才是真实的市场，今年昌平新房成交量滑铁卢，根源就在二手房。

房价的涨跌并非孤立事件，而是多种因素共同作用的结果。

咱们今天就从回龙观房价是如何一步步跌到今天这个地步的，对于买房人来说，现在到底适不适合买房呢？

说下跌之前，先看看当初回龙观房价是怎么涨上来的。

回龙观上一轮猛涨，大约是在2020年下半年，海淀房价率先进入上涨周期，随后外溢到昌平南，回龙观板块的几个次新小区涨幅较大，基本跟上了海淀的涨幅。

例如万科金域华府，2020年初均价约6.5万，2022年最高价均价约8.5万，涨幅超过30%；首开国风美唐三期，2020年初的均价约5.8万，2022年最高均价约8.5万，涨幅达40%+

回顾这一轮上涨，也是各种因素累加共振的结果。

比如，当时人口爆发式增长，2010年昌平南地区的常住人口是122万，2020年已经暴涨到170万，十年人口增加接近50万，每年就有4-5万的“北漂”选择在昌平南地区入住。

外来人口大量涌入，给房地产制造充足的需求，并且由于当时海淀新房供应紧缺，房价又高，而回龙观这边很多品质不错的商品房，价格又低，于是回龙观承接了大量的海淀外溢人口。

还有就是2018年开始的《回天计划》，昌平回龙观和天通苑地区生活配套及城市界面迎来非常大的更新和发展，新建了许多学校地铁，生活通勤越来越便利了。

这些因素互相叠加，回龙观的房价一飞冲天，但是不可避免这样快速的上涨也透支了区域的购买力，泡沫就越堆越高。

转折点就是2021年开始的互联网教培行业整顿潮，海淀，昌平等互联网科创企业迎来了财源潮，码农们的购买力一下子就不行了。

经济下行，收入停滞，时不时还要面临裁员潮，大厂员工们经历了前所未有的不安全感。

信心没了，预期也没了。

最直接的影响就是当时兴起的“逃离北京潮”，回龙观主要就是外来人口，回龙观受到的冲击最大。

年轻人口的减少意味着购房需求的减弱，尤其是对于刚需购房者而言，他们的购房意愿和能力都受到一定影响。

眼看他起高楼，眼看他楼塌了，当初购买力的爆发，现在成了刺破泡沫的刀子。

尤其那些涨幅过高的项目，比如龙博苑从最初2600元/平米飙升至平均20000元/平米，那么当互联网经历寒冬之后，会最先经历价格下滑，然后才是普通商品房，次新品质房。

此外，新房市场的冲击也是很重要的因素，主要体现在新房供应量的大幅增加和新房产品力领先对二手房的挤压。

最近这些年，回龙观周边新房供应是不断增加的过程。

2020年昌平南供应3个限竞房项目

2021年供应5个新房项目

2022年更是有7个新房项目入市。

而到了2025年，朱辛庄就有3个在售项目，中海未来之境，中海寰宇未来，越秀星樾现房，如果再算上小沙河星耀未来，即将入市的越秀北四村，和龙湖观萃，仅昌平南就有6个项目。

这些都还只是上半年的供应，下半年到明年，东小口三个地块会陆续上新，大约可以提供4000套房源。

除了昌平南，昌平北部，昌平新城，沙河，北七家等等，还有一大波老项目，正在降价求生存。包括建发观堂府，梧桐山语，梧桐星宸，清樾府，嘉境里，北京国贤府二期等等。

大量新房的涌入使得区域内房源不再稀缺，新房与二手房形成竞争关系，导致二手房价格受到挤压。

尤其是今年开始昌平也加入好房子队列，新房的得房率和户型对比那些曾经以高品质著称的次新房，降维式打击。

二手房业主只有靠不断降价，才能跟新房抗衡。

那么说到重点，怎么买，买谁，什么时候买？

毋庸置疑的是，朱辛庄仍是昌平买房第一梯队。

与永丰价差维持在2万/㎡+的水平，永丰就算后续有背刺，这个价差难以大幅缩小，该进不去还是进不去。

朱辛庄作为昌平城市界面最好，配套最完善，距离海淀通勤也最方便。

综合来看，朱辛庄依然是常平最值得买的板块，值得商榷的点就是价格。

我们建议尽量买低价房源，超过6.5万以上的房源尽量不要碰了。

6万以下买到就是赚到，经历前几年的大开发，朱辛庄最后一块拼图，中海未来之境已经拼上了，开盘价格还是比较优惠的。