福州这家央企开发商，正遭业主的声讨！

福州鲁能公馆又出事了！这次是在售的三期项目，被业主投诉“停车费过高”，究其原因，则是千个车位的去化困境。

福州五四北这个由央企中国绿发开发的项目，不止车位难卖，熬成现房的住宅亦是去化艰难！

近日，福州鲁能公馆三期强制要求：未买地下车位的业主，不得将车辆停入地库。此举引发众怒！

当然，业主也可以选择地面停车位。根据7月31日的公告，地面包月600元（是鲁能公馆一期的10倍），而且仅有60个车位。

陷入“地下车位只售不租”的争议后，8月2日，项目开发商福建绿发投资有限公司和物业公司上海鲁能物业服务有限公司福州分公司公示了地下停车收费标准：

1小时内，免费；

1-3小时，10元/辆/次；

3-6小时，15元/辆/次；

超过6小时且24小时以内，25元/次。

重点是，公告只有计次临停，没有包月选项！每天若是按25元计算，月停车费750元。但上班族每天至少两次进出，早间25元，晚间15元，每个月动辄1200元！

关于小区停车费，开发商是有自主定价权。但对比周边楼盘建发项目360元/月、鲁能公馆一期400+元/月、时代广场3000元/年的车位租金，业主们难以接受！

要知道，三江口的大东海江山府，上个月因为地下车位350元/月的包月标准（含70元管理费），都有业主弃车堵门！

高价停车费也好，只售不租也罢，都是变相逼迫业主购买车位的手段。毕竟这年头车位真的太难卖了！

鲁能公馆三期共规划了1185个地下车位，从市不动产登记交易平台查询到，截止目前仅网签了173个车位，去化15%。有些还是“买房送车位”送出去的。

据悉，目前车位售价大概13万/个，不少业主表示无力承担。

车位滞销，住宅的去化难度也大。

2021年12月11日，鲁能公馆三期首次开盘，折后均价约2.75万/㎡。战坂片区供需失衡的背景下，项目均价一度坚挺在2.6-2.8万/㎡，直到去年年中，项目“实诚”降至19999元/㎡起。

不过，卖了快4年，项目1000套住宅还有312套未网签，相当于还剩别人一个盘的体量，整体去化率不到7成。

克而瑞数据显示，今年上半年，鲁能公馆三期以22048元/㎡的均价网签了76套。按这个月均流速，还得再熬2年才能清盘。

这还是比较乐观的估计，因为市场基本面早就变了。

在五四北安商房遍地的时候，鲁能公馆三期以“纯商”吸引不少购房者。

划片屏东中学象峰学校二部，也是项目的一大卖点。但福州集团化办学已成趋势，“学区”的含金量被稀释了。而且对口的秀山初级中学升学表现相对一般。

项目还有近鼓楼的地段优势。虽然步行到地铁1号线秀山站/罗汉山站要1.3公里，到五四in象要1.9公里，胜在琴亭湖周边居住氛围不错，前几年承接了不少鼓楼外溢的购买需求。

但2023年底开始，降价不及时的鲁能公馆三期，被战坂片区性价比更高的国贸保利和颂锦原（均价2.3万/㎡）抢客。好不容易熬到和颂锦原清盘了，又等来了地铁盘建发国贸望樾，后者的品牌力和产品力都不容忽视。

熬至如今，鲁能公馆三期最大的硬伤则是：

产品过时了。

项目产品面积为95-145㎡。以目前主推的110㎡为例，都是连廊中间户，采光隐私不佳，而且只做了三房。要知道，建发国贸望悦的103㎡和新投映悦湖109㎡都能做到四房了，前者洋房得房率97%，后者均价1.7万/㎡。

除了上述两个竞品，同样靠近北三环的新店东片区还有新榕云和悦、建总璟荟里、新榕2024-68号地块、左海2024-66、67号地块待入市，这些新盘的地价普遍在1.1万/㎡左右，定价空间更大，很容易分流购买力。

当“好房子”新规震荡楼市，旧规产品不得不通过降价销售来保持竞争力。

在五四北板块，高峰期两万一二的福州熙悦府，再次击穿板块底价，79-120㎡精装现房目前已降到9500元/㎡起。更悲壮的是楼面价超1.9万/㎡的绿城柳岸晓风，129-147㎡精装大四房正以一万五六的价格清盘。

你们说，拿地价15581元/㎡的鲁能公馆三期，从2.8万/㎡跌到2.2万/㎡后，还有多少降价空间？

说回停车费维权风波。业主与开发商的博弈战，多少会对项目营销产生负面影响。最惨的是，买房三年亏了五六十万，还要被停车费“背刺”的初期业主。