人生就是一场康波：到2025年，都是第五次康波的萧条阶段！

“又去翻了一下，尼古拉斯·周的那篇著名的演讲，一回头，也已经快10年了。在周金涛去世前，2016年3月发表了那篇著名的演讲“人生就是一场康波”，文中说到：到2025年，都是第五次康波的萧条阶段！现在来看，已经熬到了周期的拐点。

关于地产，在2021年写完地产风云30年之后，今天我们再拍一次脑袋——预测一下未来几年的变化。接下来我们几篇文章都会讨论这个问题的影响。

本文针对地产，结合周金涛10年前的预言，再次审视一下，新的周期变化。

01

—

地产触底

关于地产有三个问题是大家比较关心的：1：地产价格（居民部门最关心的）；2.实物工程量，对经济影响比较大；3.长周期上看，所处的位置！

中国的地产，大家现在的关注焦点是在销售面积上，今年肯定没有见底，因为今年，还有8亿平米上下的规模。在2021年的时候，我们的研究就指出：中国地产的均衡面积，可能要在5亿平米左右（这个判断，在当年说实话，我自己都不信，但是数据就是那个样子）。现在来看，应该很快了，大约1-2年。

房屋新开工面积：1-5月，全国房屋新开工面积为2.32亿平方米，同比下降22.8%；房屋竣工面积：1-5月，全国房屋竣工面积为1.84亿平方米，同比下降17.3%。

这是最新的地产数据，新开工的标准是打桩，如果1-5月是2.3亿平，那么年化能看到的数据大约是5亿平米——这个敏感的数字一出，我觉得差不多了。

从开工到销售，现在这环境，可能平均下来需要2年吧，大概是这个样子——所以我们有信心，地产在明年底，后年上半年，可能会重回均衡！哪怕这个均衡是短暂的。

02

—

房价会怎么走？

中国的特殊是“大”，所以我们要分开讨论。我们讨论房价的时候，也要区分不同的地产类型。

首先需要强调，我们认为供需的平衡是在5亿上下，还需要改善需求的支撑，光靠人口，基本是不可能了。

如果5亿平新房真的能扛住，最终的需求，那么也就意味着，相当比例的老房子，可能要被废弃掉——我觉得这是一个正常的状态。

中国的城镇化过程中，其实我们一共有30多个省会和直辖市，这些大城市的平均消纳能力都在千万以上。中国2000万级别上下的常住人口城市数量有6个，千万以上的在30个左右，这三十多个城市，基本容纳了中国城镇人口数量的一半左右！

我们先看三四线城市。

三四线城市的高光时刻是2016-2018年的货币化棚改时期（也快10年了啊，周金涛的离开，也是2016年），然后就见底了。从产业和人口流向来看，基本算是废了。中国大多数常住人口百万级别的小城市，房价现在普遍在5k上下，对大多数家庭来说，一个月买1-2平米，肯定不是事儿。而且城市本身就非常小，买不起市中心的，骑个电动自行车，往外走2km，房价就断崖式的下降。

2018年是最后的辉煌，从2019年开始其实就不太行了，然后就遇到了2020年YQ的影响。但是我们不能将这种下滑归结于YQ。

实际上，我们谈房地产周期的时候，我们必须要区分不同的对象——因为他们的周期节奏完全不一样。如果熟悉这个节奏的小伙伴，应该就看出来结论了：三四线城市的大周期已经过了，房地产除了在2018年前后稍有泡沫之外，现在已经变成了纯粹的消费品了；人口和产业决定了，大多数地方的房子，已经没有任何投资价值了，有需要就买，没有需要就不买，很难再有大的起伏。

对于那些二线城市呢？现在人口还在净流入，但是主要发生的机制还是人口转移。2020年的人口普查中，我们看到的是，省会和中心城市人口增长，但是周围一圈，基本都是下滑的。中国的人口出生和死亡数据，基本确定的情况下，拉长了10年看，这些城市，很难实现有效的人口扩张。

二线城市的典型特征就是，人口几百万到千万，产业也还可以，交通方便，资源较多，生活便利，就业机会也不错，关键是房价收入比非常合理：

深圳的社平工资在1.5w左右，但是平均房价5.7万元；而武汉呢，社平9600元，房价1.5万。在深圳，两口子辛苦一个月，只能买半个平米，而武汉两口子，一个月能买1平米多........这是完全不一样的感受。而且这谈的还是平均数，中位数情况深圳更差。

其实我们按照收入房价比，把这些城市排名——我们可以认为收入房价比越高（可负担行越好），房产的消费属性越强，金融属性越弱；房价收入比越低，房产的消费属性越弱，金融属性越强。

如果武汉的收入房价比差不多是0.6+的情况，那你说还能有什么泡沫呢？

03

—

房子的金融属性

房屋的金融属性，到底怎么定义？房价收入比，只是一个参考指标，我们更关注的是它的影响。

如果房屋的金融属性很强，我们可能会观察到它对流动性的敏感，会观察到，房价上涨的时候，对消费的正向贡献；房价下跌的时候，对消费的负向贡献。

而消费属性强的时候，房价的涨跌，对其它因素的影响并不大。

最近我们观察到的迹象包括：上海的豪宅销售情况，算是不错的；一线城市的社零消费，出现了明显的问题，不但下滑，而且是在三四线增长的情况下，产生了下滑；

反应在整体上，我们有理由判断，三四线城市由于2016-2018年的货币化棚改结束的比较早，其实整体杠杆去化可能已经马上快10年了.........不论是房价的绝对水平，和收入的相对水平，以及周期上的跌幅，你说还没见底？或者见底的信号是什么？从销售面积的角度来说，长周期上肯定是要继续下行的，但是不代表供需的相对关系不会变化。或者在三四线城市，房子已经很难成为居民的热门话题了.........因为没有机会了。就好像中国的基建一样........

其实，从地产的影响角度，三四线城市已经用实际行动告诉你，地产的影响已经开始可以忽略不计了..........现在可能只有一线城市，从现在开始未来的1年，可能是一线城市的最后一跌，跌完回归到一个可持续发展的水平，是可能的。

比如以深圳为例，我们按照平均公司1.5w计算，家庭年平均收入大约是36万元左右，总价200w的房子是比较合理的。现在总价200万的房子，稍微远一点的，差不多可以做到70平米左右了——如果未来得房率到100%，70平的房子，住起来和原来90多的差不多，基本也可以了。

04

—

中日之间比较

经常有人愿意说，日本的资产负债表衰退之类的事情，我在12年的时候就翻译过那本书，有一些研究。

在中日地产比较的过程中，我们需要注意几个不同：

1.外资是否能买房？严格来说，日本是一个货币政策不独立的国家，外资的出逃和炒作，也是一个严重的问题。

2.速度不同。日本从战后到房地产泡沫的顶点是花了50年，两代人，中国的地产真的起步到顶点，只有20年不到的时间。所以我们的上涨速度非常快，但是好处是换手不充分，导致影响偏小。

3. 关键的影响人口不一样。中国的一线城市占总房产的比重，按照市值看能到40%，按照面积看10%不到，按照影响人口看不到10%；但是日本当年大东京地区，人口占比1/3，地产的市值占日本地产总市值的比重估计都是超过80%的。

从实际的影响因素来看，日本可以用全民炒房来说，但是中国可能真的被泡沫影响到的人，只有不到10%的比例....90%的人即便是遇到了房价下行，但是其时间很早，速度较慢，最关键的是房价收入比从合理偏高到合理偏低而已，没有出现实质性的风险。

中国不会发生日本当年发生的那种资产负债表衰退，而且地产不能只看一线城市，地产的量的增速最高点，都是十几年前；价格增速的最高点，也快10年了....经过这些年的消化，其实整体来看，不太可能发生系统性的风险了。

最后的出清可能也就是2年上下的事儿，然后我们必然会迎来一个新的周期，只是这个周期下，最受益的是什么呢？很显然，投资驱动的经济，不可能这么走下去，现在所有的投资，都会变成压在PPI身上的大山...

这是我们从2021年开始看空地产来，最重大的一次看法的变化，因为看到了快速下跌的可能性，出清不会太远了...