南二环这个楼盘如何？实地踩盘，深度剖析

最近在福州南二环板块，一个楼盘有极高的热度，既能吸引刚需客群，也引得部分改善群体观望，这个楼盘真值得入手吗？

刚好这几天是F1快线试运营，这条线路贯穿南二环，也设有一个盖山站（预留），那我们就来测评一下这个楼盘。

我们在这个地段，踩盘过多个项目，现在再次进入这个楼盘，深挖一下优缺点，看看是否值得入手。

116平米的洋房项目，容积率1.0，总价在180万以内，能买到不错的楼层，有较高的性价比，据业内人士透露，是把国庆的活动提前了。

这个楼盘就是鹏湃国公馆，虽然优点很明显，但也有缺点和不利因素，我们将结合地段，周边在卖的新房，二手市场的次新房，逐一剖析。

PART 1

图片为实地拍摄

鹏湃国公馆处于南二环路以南，从则徐大道转入郭宅路步行约600米左右就到了这个项目。

从城市界面上说，这次去的时候，对比2022年的时候，有一定的提升：

图片为实地拍摄

大东海中央府的住宅和商业交付后，这里的人气有一定的提高。

从城市的发展轨迹上说，南二环是福州“二环”最后的闭合点，是城市向外扩张的必经之地。

福州坚持“东进南下、沿江向海” 空间发展方向，整个南二环板块扮演着承上启下的功能。

但是整体来说，现在南二环的城市界面和市中心对比，还有一些差距。

目前还处于大拆大建中，附近还在修高架桥，部分时间点，能感觉到尘土飞扬的画面。

在南二环沿线周边，机动车流量很大，难免对于这个地段也有负面影响，尤其是临近南二环高架附近楼盘的高层房源，有比较大的粉尘和噪音污染。

国公馆位置相对靠内，前面有大东海区隔，没有这方面太大的困扰。

说一下鹏湃国公馆的主要配套：

距离葫芦阵地铁口，大约750米左右的步行距离，这个不算正地铁房，如果能配合共享单车，能享受到轨道交通的便利。

还有一点也值得期待，刚开通试乘的滨海快线，在盖山站有一个预留站点，与该项目直线距离约6百多米。

商业配套方面，日常生活所需，主要是依靠周边商品房和安置房的底商项目，能满足正常的生活所需，同时该项目也有自己的底商。

大型的商业配套，与在建的SM广场直线距离大约在500多米，与现有的集祥天地（原白湖亭万达）直线距离约800多米。

总的来说，国公馆所在南二环的地理位置，虽然比四大金刚略差，但对比周边商品房，更靠近地铁口和商业综合体。

整体来说，未来南二环板块能共享大部分的商业配套，轨道交通，因为楼盘地段的差距，未来的城市界面会逐渐改善。

PART 2

图片为实地拍摄

对于这个楼盘的园林景观，即使客观评测，也不吝溢美之词，前提是了解苏式园林的话。

因为我们多次到苏州，每次必到拙政园，对于正宗的苏式园林景观，还是有一定了解的。

步入售楼部，第一眼看到的是水榭戏台，高山流水，配合松林之木，添了几分古朴灵动。

第一眼就梦回江南，置身于江南大户人家的感觉。

图片为实地拍摄

园林景观是这个楼盘的一个重要卖点，但很多人会把这种园林景观和泰禾的新中式园林混淆。

这张图片，大家看到的重心在哪里，很多人会把注意力集中在亭子和周边的绿植上。

外行看热闹，内行看门道。

我们踩盘的时候，看到的是花街铺地，这是苏式园林景观有别于新中式园林景观的特色。

苏式园林景观追求自然美与意境美，注重通过对自然元素的提炼概括，营造出宁静自然、山水栖居的美学意境。

新中式园林景观则是中式元素与现代材质的融合，体现传统与现代相结合的造景。

没有说哪个园林景观更好，但苏式园林景观的成本会更高。

花街铺地是香山帮瓦作的传统工艺，即便经验丰富的匠人，一天也仅能拼出1至1.5 平方米。

图片为实地拍摄

苏式园林景观，布局遵循“曲径通幽” 的苏式精髓，蜿蜒步道串联起月洞门、景墙、花窗等景致，移步换景间，能看出四季花木搭配之精心。

苏式园林景观的太湖石造景，是根据运过来时的形状，由匠人精心设计，搭配到园林景观中。

在这里能看到苏式园林中的框景，借景的造园工艺，把苏式园林的精华搬入到社区里。

该园林景观的周边环绕着别墅，有几分苏州桃花源的韵味。

图片为实地拍摄

拙政园是江南四大园林之首，在这里依稀能看到几分拙政园的影子，小桥流水，亭台楼阁。

像园林中的六角亭借鉴拙政园“荷风四面亭”，扇形水榭运用沧浪亭借景手法，将传统园林可行、可望、可游、可居的特质融入空间。

这是福州第一个正宗的苏式园林景观，若非要找一些缺点的话，应该是缺乏一个足够长的风雨连廊。

PART 3

图片为实地拍摄

南二环板块做了高端会所，好像有几分尴尬，从定位段来看，一般这种带室内恒温泳池的会所，健身馆的楼盘，偏向于高端改善群体；

在目前，能做高端会所的主流楼盘，一般起步价在6百万，更不乏千万级的豪宅。

或许是房企在楼市尚处于高光时刻，也想把这个楼盘定位为南二环地缘客户的高端改善盘，想卖更高的价格。

只是目前的楼市周期，南二环的楼盘（洋房产品）承接更多的是刚需和首改群体。

图片为实地拍摄

地下会所，还设有私宴厅，让人思考一个问题，到底刚需客群用到这种配套的几率高吗？

因为这个项目初期，主要定位端是面向别墅客群，所以会所也做得比较高端。

这种会所配置，应该是南二环的天花板了，即使白湖亭四大金刚价格卖得更贵，也达不到这种标准。

现在，买洋房的客群，等于能和别墅业主共享这个高端会所，算是一种惊喜吧。

图片为实地拍摄

负一楼的业主活动空间，确实有点奢华，入口处就有几分梦幻感，内部除了恒温泳池，健身馆外，还有乒乓球室，瑜伽室，棋牌室等。

图片为实地拍摄

这个项目，除了有目前比较流行的地下会所外，地面上利用传统古建也为业主做了棋牌室，泡茶区等。

地面上的会所，更有其精华所在：

因为这个楼盘的主要卖点，是园林景观，那么在地面上的会所里活动，窗外就是江南景观，有几分惬意感。

116平米户型图

这个是容积率为1.0的低密度洋房产品，户型得房率也比较高，116平米的四房为两南两北的全明结构，一梯一户。

这个户型的样板间在一楼，我们看了之后，感觉主卧的空间还是比较阔绰的，即使北向卧室也有足够的采光，不足之处就是四叶草户型，难以做到动静分离。

最近国庆双节提前释放的特惠房价格，116平米的大四房户型，好楼层也不到180万，却能和别墅社区共同享受到这种配套，也是一种享受吧。

小结

南二环板也有自己的优势，目前城市向南推进过程中，南二环板块属于不错的地段，未来的等待周期不会很长。

目前南二环板块的主要新房是四大金刚，还有高湖村的两个新盘，从地段上说，国公馆会略逊色于四大金刚，和高湖村的两个楼盘基本接近。

对比高湖两个楼盘，地段差不多，苏式园林景观和会所在品质上有很大的优势。

周边融创和国贸的次新房，对比国公馆，显然处于下风。

目前南二环板块，竞争较为激烈，新房和二手房都有较多房源，对于购房者来说，反而是好事：

可以从地段，价格，到楼盘品质，进行全方面比较。

编后语

说下一个人观点吧，当时看到中介会把国公馆和北面是四大金刚做对比，说离得很近，地段类似。

其实，四大金刚的地段相对更好一点，出门500米左右，就有商业和地铁，目前的城市界面就比较完善。

但是四大金刚产品所售卖的价位段，约在2.2-3万的价格区间。

价格差距那么大，地段虽然有一定的差距，但是国公馆的园林景观，产品品质，会所配套这些再配合上他的这个价格，可以看出开发商满满的诚意。

至于在高湖村的两个楼盘，从目前的销售来看，好的楼层户型，价格居然要高于国公馆。

图片来源于幸福里

近距离对比的就是福州府C区和凤凰（原）的二手房，它们挨得很近，但国公馆略好一些。

从现有的社区环境看，虽然福州府C区和凤凰（原）都不错，但是对比国公馆出色的园林景观和会所相形见绌。

从对比结果来看，在鹏湃国公馆调整价格后，对比周边的新房和次新房，都是有优势的。

综上所述，目前提前把国庆特价释放出来的国公馆，值得购房者去售楼部看看，结合楼盘品质，价格做对比。

温馨提示

我们实地踩盘，务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息。

若要详细了解，建议实地看房。